Нижегородский рынок жилья ищет точки роста

Фото: Михаил Солунин/РБК

Апрельский старт "высокого" сезона на рынке жилья в Нижнем Новгороде демонстрирует новый рост активности покупателей. Интерес к приобретению квартир пока далек от докризисного, чему способствуют прекращение госпрограммы субсидирования ипотечной ставки и низкая покупательская способность. Выходу на новые площадки застройщики предпочитают завершение действующих проектов. В то же время, девелоперы, работающие в малоэтажном сегменте на нехватку спроса не жалуются.

Вопреки сдержанно оптимистичным прогнозам отраслевых экспертов, в конце прошлого года допустивших возможность стабилизации рынка, I квартал 2017 года не может похвастаться позитивной статистикой. Ввод жилья в Нижегородской области в январе-марте снизился на 26,6% к уровню первого квартала 2016 года, сообщает Нижегородстат. Ранее падение рынка в России в 2016 году главный аналитик Альфа-банка Наталья Орлова оценивала в 30%.

Согласно данным статистики, всего за три месяца 2017 года в Нижегородской области было построено ​814 жилых домов на 3887 квартир общей площадью 244,8 тыс. кв.м.

За счет заемных и собственных средств населения в январе-марте построено 775 домов общей площадью 117,1 тыс. кв. м (-40,1% к первому кварталу 2016 года). Доля таких домов в общем объеме введенного жилья составила 47,8%. Общая площадь жилых домов, введенных в городской местности, составила 149 тыс. кв. м., что на 24,9% меньше, чем в I квартале прошлого года. На долю Нижнего Новгорода приходится 105,3 тыс. кв. м жилых площадей или 43% от общего объема по области. Ввод жилья в областном центре по сравнению с январем-мартом 2016 года снизился на 18,4%.

Одновременно с этим, в I квартале 2017 года было отмечено значительное снижение интереса к приобретению квартир в новостройках – в 6 раз по сравнению с уровнем конца 2016 года и в 3 раза по сравнению с III кварталом 2016 года. Аналитики нашли этому два объяснения: во-первых, покупатели отреагировали на прекращение программы госсубсидий ипотечной ставки, во-вторых, многие приобрели квартиры в традиционно активном декабре.

Квартальные данные говорят о снижении покупательской способности населения, комментировал ситуацию ранее председатель правления АКО "Русский капитал" Сергей Зуденков. По его мнению, влияние отмены ипотечной субсидии в рамках госпрограммы вторично, но рычаги выправления отрасли по-прежнему остаются в руках государства.

"Налицо неуверенность населения в завтрашнем дне. Это последствия ползучего, растянутого по времени экономического кризиса. Для того, чтобы преодолеть их и перейти от стагнации к росту, нужны понятные и вменяемые экономические решения со стороны федерального кабмина", – отмечает эксперт.

Если Центробанк продолжит политику поступательного снижения ключевой ставки (ныне – 9,25%), уже к концу года ипотечный процент может приблизиться к 10, не исключают аналитики. В ближайшие два-три года, вероятно, можно будет рассчитывать и на ипотеку под 7-8% годовых, допускают представители банковского сектора.

Как выяснила аналитическая служба "Нмаркет.ПРО", по состоянию на 1 апреля 2017 года на нижегородском рынке предлагалось к продаже 11 615 квартир в новостройках. Это на 26,9% выше, чем в начале года. Общий объем предложения на первичном рынке оценивается на уровне около 600 000 кв.м. В структуре предложения лидируют Нижегородский (25%) и Советский (20%) районы. На верхнюю часть города приходится почти две трети предложения (62%). В нижней части города наиболее представлен на первичном рынке Ленинский район (11% объектов).

По размеру предлагаемых на рынке квартир преобладают однокомнатные (41%), доля "двушек" составляет около 37%. На многокомнатные квартиры приходится лишь 2% предложения.

По площади предлагаемого жилья лидируют квартиры от 40 до 60 кв.м, на них приходится 36%. Доля квартир площадью до 40 кв.м практически не изменилась и составляет 27% от общего числа объявлений. Еще 23% предложения приходится на квартиры площадью 60-80 кв.м. В течение I квартала 2017 года средняя площадь квартиры в новостройке практически не изменилась и составила 51,7 кв. м. Между тем, 37% покупателей предпочли жилье площадью до 50 кв. м.

Средний бюджет покупки квартиры в Нижнем Новгороде в I квартале 2017 года значительно снизился – с 4 до 3 млн. руб., ожидаемая площадь при этом уменьшилась до 56 кв.м. Средняя ожидаемая цена кв.м составила около 54 тыс. руб.

Продолжилось и плавное снижение цен на первичном рынке: за I квартал оно составило 1,1%. К 1 апреля средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 61 852 руб. Для 38% квартир цена находилась в диапазоне от 50 до 60 тыс. руб. С начала года их доля увеличилась еще на 2 процентных пункта. Квартиры по цене от 60 до 70 тыс. руб. составляют 33%) от общего объема предложения. На дорогие квартиры стоимостью 70 тыс. руб. и более пришлось 23% предложений о продаже.

В Нижнем Новгороде продолжает расти популярность малоэтажного жилья, что объясняется доступностью цены и коротким циклом строительства. Так, общий "девелоперский портфель ИГК "ЭкоГрад" (реализует проект "Окский берег") составляет 324,4 тыс. кв. м. С 2014 по 2016 годы в жилом комплексе введено в эксплуатацию 131 тыс. кв. м. (126 домов, 3229 квартир).

Четверть объема "Окского берега" построена по программе "Жилье для российской семьи", в рамках которых квартиры предлагаются по фиксированной цене 35 тыс. руб. за кв. м. Дополнительными инструментами стимулирования клиентов стали, в том числе, отсутствие первого взноса и ипотечные каникулы.

"Базовой бизнес-идеей инвестиционной группы и проекта "Окский Берег" является создание, так называемых, "точек роста". Речь идет о комплексном возведении жилья, развитии инфраструктуры, создании новых рабочих мест, формировании комфортной социально-экономической среды, – говорит член совета директоров ИГК "ЭкоГрад" Шамиль Мансуров. – Если говорить об удешевлении себестоимости жилья, то в случае "Окского берега", речь прежде всего, идет об экономии в результате оптимизации производства и выстраивании цепочки грамотного производственного цикла. Компания контролирует весь производственный процесс от предпроектных работ до конечной эксплуатации жилья. Управляющая компания на территории ЖК также является частью ИГК "ЭкоГрад".

По словам Мансурова, девелопер продолжает строительство собственного завода по производству железо-бетонных конструкций, что также окажет влияние на стоимость конечного продукта. Перспективы сегмента малоэтажного строительства генеральный директор группы компаний "Триумф" Борис Горелик называет "бешеными". То, что стало очевидным в странах Запада, приходит в Россию, пусть и со значительным опозданием,

"В Америке и Европе типичный пригород представляет собой длинную цепь малоэтажных улиц, которые могут растягиваться на километры. В России деурбанизация пока находится в самой начальной фазе, и я думаю, что этот процесс продлится пару десятилетий совершенно точно, – прогнозирует эксперт. – Негативно на планах застройки может сказаться разве что убыль населения, но, если мы не превратимся в Детройт, этот подход себя оправдает".