Равновесие и стимуляция: как нижегородский рынок жилья готовится к осени

Фото: Михаил Солунин/РБК

К новому высокому сезону рынок жилой недвижимости в Нижнем Новгороде подходит в состоянии равновесия. Значимого снижения цен эксперты не наблюдают, а в июле строящееся жилье даже немного подорожало. Застройщики пользуются факторами отложенного спроса, стабилизации рубля, снижения ипотечных ставок и атакуют покупателей. Заманчивых предложений хватает, что практически остановило вторичный рынок. Как и два предыдущих года, популярны малоэтажки эконом-класса. При этом покупать квартиры с целью заработка по-прежнему невыгодно.

Дело к осени

По данным портала Domostroynn.ru, в июле средневзвешенная цена предложения квартир в новостройках Нижнего Новгорода составила 62 279 руб. за кв. м. По сравнению с данными за июнь, стоимость квадратного метра повысилась на 187 руб. или на 0,3%. Больше всего подорожали новостройки в Нижегородском и Ленинском районах – на 2,73% и 3,28% соответственно. Наиболее заметное снижение цен произошло в Автозаводском районе – 2,40%. В остальных районах колебания не превысили процента.

На рынке готового жилья отмечено незначительное ценовое снижение. Как подсчитали в Gipernn.ru, среднее предложение в июле составило 59 736 руб. кв. м. По сравнению с данными за июнь, квадратный метр подешевел на 70 руб. или на 0,12%. В Канавинском районе квартиры дешевели на 0,22%, в Приокском, напротив, несколько подросли – на 0,08%, в остальных колебания оказались ещё меньше.

Портал rlt24.com приводит данные по средневзвешенной цене квадратного метра жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода. На 7 августа она составляла 61452 руб (на 3 июля – 61 320 руб. кв.м). Средняя цена квадратного метра, согласно исследованиям, составила: для однокомнатных квартир – 63 621 руб, для двухкомнатных – 60234, трехкомнатных и четырехкомнатных – 60 075 и 63 317 руб. соответственно.

Растолкать и уговорить

Колебание цен в пределах долей процента означает лишь то, что рынок жилой недвижимости остается на уровне предыдущего периода, комментирует генеральный директор группы компаний "Триумф" Борис Горелик. По его оценке, индекс потребительской активности в городе в объемах продаваемого жилья практически не изменился, а по среднему чеку продолжается плавное скольжение вниз. "Кто не покупал – практически не проиграл. С другой стороны, есть отложенный спрос, и люди, "сидевшие" в валюте, потихоньку совершают вынужденные покупки", – поясняет эксперт.

Управляющий партнер компании "Диалог" Дмитрий Вязанкин полагает, что к концу лета можно смело говорить о росте потребительской активности. При этом влияние факторов отложенного спроса и объема интересных предложений по новостройкам вполне сопоставимо. "Ещё и ставки по ипотеке снизили. В общем, звонков стало гораздо больше", – сообщает он.

"Пока это больше похоже на попытку стимуляции несильно шевелящегося больного", – сомневается Горелик. По его словам, рынок живет на удовлетворении потребности, а когда он не хочет ничего, его пытаются "растолкать и уговорить".

В ценовом выражении рынок всего лишь стабилизировался, да и разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке теперь сократилась до 3,4%, отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По её словам, если не брать во внимание привычный фактор сезонности, главной тенденцией остается цикличность. В течение 7 лет рынок идет в рост или стабилен, а оставшиеся 3 года – падает. Собеседница агентства считает, что отрасль выходит из неблагоприятной зоны, но из-за инертности рынка о росте можно будет говорить не ранее 2018 года.

"Удлиняются сделки: клиентов с чистыми деньгами мало, но складываются цепочки, и сделки все равно идут, потому что жизнь никто не останавливал. Очень большое предложение было на рынке эконом-жилья, при этом 70% покупателей задействовали ипотеку, – рассказывает аналитик. – Интересно, что возраст заемщика значительно помолодел. Для первого жилья молодежь готова рисковать. Но тут очень важна цена – единственный фактор эконом-сегмента. Потому мы и видим на рынке столько акций и льготных предложений. В премиальном проекты тоже есть, цены по-прежнему высоки, но никто никуда не торопится".

Далеко до генплана

По мнению Романчевой, наряду с доступностью ипотеки и восстановлением платежеспособного спроса, одним из факторов роста должно стать снижение темпов ввода жилья. На рынке оно уравновешивает спрос и предложение. В первом полугодии общая площадь введенных в строй жилых домов в городской местности Нижегородской области составила 337 тыс. кв.м, что на 1,6% больше аналогичного периода прошлого года. Доля ввода городского жилья в регионе составляет 60,9%, доля новых квартир в Нижнем Новгороде – 36,2%.

С начала года в областном центре введено 200,6 тыс. кв.м или 93,8% к январю-июню 2016 года. В июле в Нижнем Новгороде застройщики не ввели в эксплуатацию ни одного жилого дома. Кроме того, в связи с приостановкой деятельности ООО "Квартстрой-НН" прекращена продажа квартир в жилых комплексах "Университетский" и "Новинки Smart City". Вместе с тем, за июль городская администрация выдала разрешения на возведение двух объектов в Московском и одного в Советском районе. Застройщиками выступают компании ОАО "Нижегородгражданстрой", ООО "Жилстрой-НН" и ООО "НИКИЩЕ". Стартовали продажи в двух домах компаний "Эфа-2" и "Нижегородгражданстрой".

Средний объем ввода жилья в Нижнем Новгороде за период 2010-2016 годов составлял порядка 0,4 млн кв.м. (годовой прирост – 1,3%), говорится в исследовании портала Estimate-Estate.ru. Для сравнения, в Новосибирске и Екатеринбурге в год вводится до 1 млн кв.м. Численность населения в этих городах выше, но и по обеспеченности новыми квартирами в расчете на одного человека Нижний Новгород сильно проигрывает.

"«Генеральный план развития города ставит задачу фактического удвоения жилого фонда до 56 млн квадратных метров в 2030 году – при текущих темпах ввода жилья решение данной задачи представляется маловероятным, – считают авторы исследования. – Набранные городом темпы строительства слабо влияют и на уровень обеспеченности нижегородцев жильем, который замер в районе 21 кв.м на человека".

Дело за малым

В период очевидного кризиса отрасли 2015-2016 годов наибольшую живучесть демонстрировал сегмент малоэтажного строительства, особенно в категории "эконом". Благодаря таким проектам, как "Окский берег" и "Стрижи", региону удалось удержаться от более чувствительного падения показателей, считают эксперты. Короткий цикл реализации и доступная цена все это время обеспечивали устойчивый спрос на квартиры и таунхаусы в пригороде.

В 2017 году интерес к малоэтажному жилью выразился в появлении очередей, а ИГК "Экоград" (застройщик ЖК "Окский берег") приняла решение о продлении программы РЖС с ценой 35 тыс. руб. за кв.м. фактически за свой счет. К концу года "Окский берег" планирует достичь объема ввода жилья порядка 60 000 кв.м, в том числе и в рамках реализации государственной жилищной программы "Жилье для российской семьи". Во многом именно успехи проекта "Окский берег" вывели Нижегородскую область в тройку лидеров РФ по реализации федеральной программы.

"С одной стороны, мы достигли очевидных успехов, например, добившись расширения списка граждан-льготников, имеющих возможность приобрести жилье по программе (вместо изначальных семи категорий – их теперь почти тридцать); с другой стороны, сроки реализации программы оказались слишком уж короткими, и далеко не все граждане успели ею воспользоваться. Поэтому сейчас "Окский берег" предоставляет бонус в виде некого аналога программы ЖРС", – поясняет член Совета директоров ИГК "ЭкоГрад" Шамиль Мансуров.

Обычно пригород рассматривается как секонд-хаус, но в случае с Нижним Новгородом – это стартовое жилье, считает Татьяна Романчева. При очевидных преимуществах в цене, минусами малоэтажек за чертой города она называет юрисдикцию района области, нехватку социальной инфраструктуры, отсутствие градообразующих предприятий. "Этот тренд, и, как я часто говорю застройщикам пригорода, он может быть недолгим. У нас есть рискующее меньшинство, которое покупает, а дальше консервативное большинство может не прийти. Пригород будет в большей степени востребован, когда там будут места работы", – говорит Романчева.

Если отталкиваться от стартовых позиций сравнительно молодого малоэтажного сегмента, сейчас и в обозримом будущем он оказывается в более выгодных условиях, нежели рынок в целом, уверен Горелик. Застройщики, угадавшие с форматами вчера, сегодня получают стабильные продажи и устойчивый спрос. "Человеческая потребность хотя бы в маленьком клочке земли никуда не делась. Этот рынок живет, и за ним – громадное будущее на ближайшие десятилетия", – говорит гендиректор "Триумфа".

"Вторичка" в ступоре

Свежие предложения по новостройкам фактически остановили и без того перенасыщенный вторичный рынок жилья Нижнего Новгорода, отмечают опрошенные эксперты. По их словам, хрущевки и высотные панельные дома советской постройки – совсем не то, что нужно покупателям в период реализации отложенного спроса, ведь основная масса нижегородцев по-прежнему не имеет возможности улучшить условия даже за счет старого фонда

"При средней ипотеке на 16 лет люди понимают, что брать некачественное в силу возраста жилье не имеет смысла. А продавцы хотят, чтобы оно стоило дороже, и упорно держат цены. Поэтому "вторичка" стоит", – объясняет Татьяна Романчева. Квартиры в районе Кузнечихи или Советской площади за время экспозиции дешевеют с 4,7 до 4,2 млн, приводит пример Дмитрий Вязанкин. "Это реальная цена, иначе они висят. А за цену с таким дисконтом уже есть альтернативы в новостройке", – добавляет собеседник.

Объем вторичного рынка Нижнего Новгорода оценивается в 9,4 тыс. квартир общей площадью 509,5 тыс. кв.м и стоимостью 32,2 млрд руб., утверждают в rlt24.com. На долю "однушек" приходится 31,8%, "двушек" – 35,8%, на трехкомнатные квартиры – 26,4%, на многокомнатные – 6%.

В свою очередь, в исследовании Estimate-Estate.ru отмечается, что жилой фонд Нижнего Новгорода старее многих сопоставимых городов. Основные объемы жилья были возведены в период с 1960 по 1991 годы. На долю домов, построенных после 1991 года, приходится лишь 15%. Более половины фонда – "хрущевки" и "брежневки", и только 31% жилья подпадает под категорию современных квартир или квартир улучшенной планировки. Кроме того, только 30% квартир находятся в высоколиквидных районах, близких к историческому центру и обладающих хорошей транспортной доступностью.

Только для себя

Вероятно, в Нижнем Новгороде не лишена смысла покупка жилья для собственных нужд, полагают собеседники агентства. Выжидающему обладателю накоплений вряд ли стоит рассчитывать на ощутимое снижение цен. Если же речь идет об инвестиционных целях, жилая недвижимость – спорное решение.

Доходность от аренды в 2016 году аналитиками оценивалась в 4-6%. Приволжская столица не является привлекательной для положительной миграции. Ее жилой фонд значительно изношен, и подавляющее большинство квартир просто не обладает достаточной ликвидностью. Факторы, способствующие росту арендных ставок, на сегодняшний день отсутствуют. Когда ставки по банковским вкладам немногим выше доходов от сдачи квартир в аренду, и оба инструмента не покрывают инфляции, стоит сменить приоритеты.

Инвестиционных покупок сейчас мало, и квартиры в основном уходят с большими скидками, подтверждает тенденцию Горелик. "Мелкий опт из 10 квартир у застройщика идет с дисконтом 25-30% от цены прилавка", – приводит пример гендиректор ГК "Триумф".

Жилой недвижимости можно найти место в портфеле инвестора, но лишь в сочетании с другими способами накоплений, уверен управляющий партнер консалтинговой группы "ФОКС-Финанс" Андрей Лисин. "4-5% по нынешним временам – это еще хороший показатель. Если учесть расходы на содержание, на снижение рисков, фактор простоя и порчи имущества, то может выйти и того меньше. Куда интереснее и удобнее – ОФЗ, где есть прямая гарантия государства с погашением до трех лет. По ним можно получить 8-10% годовых и без каких-либо заморочек. Единственный риск – банкротство Российской Федерации, что маловероятно. К инвестированию в недвижимость отношусь очень скептически", – резюмирует финансист.