Екатерина Мухина: "При выборе жилья люди отдают предпочтение застройщику"

Екатерина Мухина (Фото: РБК)

Вы работаете на нижегородском рынке с 2004 года. За плечами – впечатляющий список реализованных программ по материнскому капиталу, молодым учителям и ученым, ЖРС и социальной ипотеке. Ситуация на рынке сейчас странная: его штормит, причем не по части экономики, а в связи с "чёрными лебедями". Экология Бурнаковской низины активно обсуждается в интернете, покупатели "Столицы Нижний" обеспокоены арестом Сорокина и отъездом его семьи за границу, а "Новинки Smart City" – вишенка на торте, сильно испортившая поляну. Похоже, настроение покупателей упало, люди боятся вкладывать деньги. Я прав?

Действительно, благодаря развитию каналов информации через СМИ, форумы и соцсети, любая плохая новость, любой вброс моментально влияют на рынок. Более того, сейчас заемщики стали куда требовательнее. Возникла ситуация вокруг "Столицы Нижний" – на следующий же день звонили клиенты и требовали разъяснений. Паника была. В рамках своих компетенций мы пытаемся людей успокаивать.

Проработка новых ипотечных предложений ведется? Насколько я помню, Глеб Никитин и областной минфин давали поручения изучить спрос и разработать программы.

Семейная ипотека – прекрасный инструмент, но ориентирован он на узкий круг заемщиков со вторым и третьим ребенком. На мой взгляд, необходимы более глобальные программы. Более того, механизмы их реализации АИЖК разработаны и предложены регионам. В ряде субъектов они уже действуют, и мы пилотным регионом не станем.

Что за механизмы?

По стандартам АИЖК мы выдаем ипотечные займы от 9%. В рамках региональной программы субсидирования ставки предлагается снизить ее на 3 п.п. То есть мы будем выдавать деньги на условиях от 6%. Региональный статус программы подразумевает выделение средств из бюджетов субъектов.

Если сравнивать с программами, ранее действовавшими в Нижегородской области, преимущество нового механизма в том, что правительство и бюджет региона участвуют тут только на этапе выдачи. Речь идет о единоразовой компенсации недополученных процентов, дальше – обычные заемщики с обычными кредитами. Не нужно будет отслеживать, постоянно рассчитывать графики бюджетирования на несколько лет. На мой взгляд, это очень удобно в нынешних условиях. Но данная программа требует подготовки, в ней необходимо выявить спрос, определить категории граждан, которые действительно нуждаются и могут быть заинтересованы в данном продукте.

У нас кого ни возьми – все нуждаются в новых квадратных метрах.

Мы уже начали вести мониторинг, общаться с различными министерствами Нижегородской области. Спрос действительно огромен, и предыдущими программами проблема не решена. Инструментов по молодым ученым, учителям и специалистам явно не хватило.

Этот спрос существует в виде желания, или люди готовы экономически, и у них есть какие-то стартовые деньги, чтобы в программу зайти? Нижегородцы готовы покупать новое жилье?

Предшествовавшие программы были интересными, но достаточно рискованными. За молодых специалистов 100% компенсировало правительство Нижегородской области. Задача привлечь кадры понятна, но человек присутствовал в программе только на стадии подписания договора. Не хочется говорить, что сейчас люди избалованы, но они требуют не предложения, а решения проблем, причем с минимальным своим участием. Поэтому экономически к ипотеке готовы далеко не все, но есть люди, которые действительно нуждаются и готовы пойти и взять заем. А если это будут льготные условия – вообще прекрасно.

Какое жилье пользуется максимальным спросом, если судить по вашим клиентам? Достаточно недорогое загородное, маленькие квартиры в городских многоэтажках или "вторичка"?

Если говорить о долях займов, в 2017 году каждый третий являлся продуктом перекредитования. В свое время люди брали кредиты под гигантские проценты, в 2015 году доходило до 19%. Мы готовы перекредитовывать под 9%, что реально сокращает платежи и расходы семейных бюджетов. Я сама перекредитовалась, кстати, и на себе ощутила разницу. Наши основные клиенты – молодые семьи, приобретающие недорогие квартиры – "однушки" и "двушки" на первичном рынке.

А со вторичным жильем вообще все плохо?

Нет, почему же. Это личные предпочтения заемщиков: кто-то предпочитает готовую квартиру взять, а не ждать, пока она строится, тем более, учитывая истории с обманутыми дольщиками. Я бы сказала, в связи с последними событиями, люди отдают предпочтение жилью, а не застройщику.

Недвижимость называют одним из драйверов экономики. Если квадратные метры покупают, экономика считается здоровой. В последние годы участие государства в этой сфере было довольно серьезным. Есть ли надежда, что объемы господдержки заемщиков и застройщиков не упадут?

Развитие строительной отрасли – один из приоритетов на данный момент, и я не думаю, что поддержка ослабнет. Более того, рисуются довольно амбициозные планы, в том числе по выдаче ипотеки. В 2017 году в масштабах России был побит рекорд – выдано займов на сумму более 2 трлн руб.

Какими стали итоги года для вашей компании?

Довольно успешными, потому что мы были в рынке с нашими ставками. Летом у нас были самые привлекательные проценты.

А сейчас? Практически все банки дают менее 10%, ведут агрессивные рекламные кампании. Люди понимают, что за ипотекой нужно идти в банк. Как выдерживаете конкуренцию?

Мы в рынке, банки – наши конкуренты, и мы с ними равнозначны. Конечно, государственному предприятию трудно выдерживать конкуренцию в плане рекламы и продвижения своих продуктов. К нам идут люди, доверяющие государству, идут за государственной поддержкой.

С точки зрения необходимых документов, сбора справок, выписок, страховок чем вы отличаетесь от банков? Скажите честно: у вас больше волокиты?

Наверное, да. Но мы постоянно оптимизируем работу, выдвигаем предложения головному офису "Дом.рф", устраняем сдерживающие факторы. Действительно, сейчас люди уже привыкли к удобствам, когда все делается из дома и несколькими кликами. Мы принимаем электронные документы, консультируем дистанционно.

Зато у вас есть очевидное для многих преимущество. Государственное предприятие не может просто так обанкротиться и уйти с рынка, бросив клиентов. Посоветуйте, как сегодня выбирать жилье, учитывая беспокойное состояние рынка и проблемы крупнейших застройщиков? На что нужно обращать внимание, чтобы не стать обманутым дольщиком?

Вопрос глобальный и очень острый. Каждый заемщик ответственен за свой выбор, его никто не заставляет совершать необдуманные поступки. Решения должны быть подготовленными. Реклама – хорошо, но есть 214-й федеральный закон, который достаточно жестко регламентирует долевое строительство. С июля этого года вступают в силу поправки, делающие его еще жестче. Закон регулирует размещение информации о застройщике. Заходите на сайт, смотрите разрешение на строительство, проектную декларацию. Эти данные должны быть в общем доступе, их никто не скрывает.

Можно заказать выписки из Росреестра. Способов много. Во многом к ситуациям с обманутыми дольщиками привели проблемы с договорами долевого участия. Нужно заключать именно их, а не какие-либо намерения о покупке, и делать это непосредственно с застройщиком, а не с какой-либо управляющей компанией или третьим лицом. Здесь – ответственность покупателя.

Какие ипотечные программы вы считаете перспективными и хотели бы видеть в своей компании?

По программе семейной ипотеки с господдержкой сейчас активно обрабатываем заявки, постоянно ведем консультации, поскольку людям это действительно интересно. Не скажу, что здесь есть ажиотаж, и не все решаются родить второго или третьего ребенка. Но программа стартовала лишь с января, и спрос на нее есть. Ограничиваться ею не надо.

Опять-таки, семейная ипотека – это федеральная программа, а мы, как серьезный регион, не просто можем – мы должны реализовывать больше. Определение групп льготников зависит не от нас, это результат тесной работы с правительством области. В разработках программ мы не ограничиваемся стандартами АИЖК. К примеру, есть вопрос первоначального взноса. Зачастую у нуждающихся в ипотеке средств на него нет. Совместно с правительством мы прорабатываем варианты жилищных сертификатов на такие взносы, что упрощает задачу поиска целевой аудитории. Так мы сможем охватить большое число нуждающихся в жилье, прежде всего бюджетников.