Андрей Петухов: "Качество строительства в Нижнем Новгороде растет"

Фото: Михаил Солунин/РБК

Прежде всего, хотелось бы поговорить о текущей ситуации на рынке жилой недвижимости. Что происходит сейчас с ценами на жилье?

Ситуация на рынке жилья сейчас очень интересная. Средневзвешенная цена квадратного метра на сегодняшний день составляет 62,5 тыс. руб., что соответствует уровню лета 2014 года, то есть докризисному периоду. При этом пик стоимости жилья приходился на 2015 год — это порядка 70 тыс. руб. за квадратный метр. После этого произошла отрицательная коррекция цен примерно на 15%. Цены упали, и продолжают падение в этом году — в среднем на 0,3-0,5% в месяц.

C чем это связано? Предложение опережает спрос или просто у людей недостаточно денег?

Факторов много. В первую очередь, конечно, упала покупательская способность. Кроме того, снизилась ликвидность вторичного рынка, который в Нижнем Новгороде представлен в основном устаревшим фондом, и, вместе с тем, увеличился объем предложения жилья в новостройках.

Не секрет, что основным драйвером продаж остается ипотека. Год назад примерно 70% покупателей приобретали жилье в кредит. В этом году их доля, вероятно, выросла — особенно после того, как несколько крупных банков заявили о снижении ставок ниже 10-процентного уровня. Реально ли взять ипотеку на таких условиях или это просто рекламный трюк?

Доля покупателей, оформляющих ипотеку, действительно выросла. Если говорить о проекте "Окский берег", на данный момент таковых порядка 85%. Что касается ставок по кредитам, ситуация действительно беспрецедентная — например, базовая ставка у Сбербанка достигла 9,9%. При этом для льготных категорий граждан существует ряд инструментов, которые позволяют ее дополнительно снизить. Есть совместный продукт банка с застройщиками — субсидированная ставка, которая сейчас составляет 7,9% годовых. Кроме того, как показывает практика, обычно вслед за одним банком начинают снижать ставки другие крупные игроки.

Как меняются в последнее время покупательские предпочтения? Чем они руководствуются при выборе жилья?

Меняются предпочтения по локации. Центральные районы Нижнего Новгорода по-прежнему пользуются высоким спросом, но есть отток из Автозаводского и Сормовского районов. Также могу сказать, что спрос в сегментах "эконом" и "комфорт" перемещается в пригородную зону — в Богородский и Кстовский районы области, что связано с развитием на этих территориях крупных девелоперских проектов.

Каков ваш горизонт планирования по проекту "Окский берег"? Сколько еще лет вы планируете развивать данную территорию?

Наш горизонт планирования — 10 лет. В финальную стадию проект должен войти в 2025 году. За это время будет построено 1,5 млн кв.м жилья.

Вы сказали, что цены на жилую недвижимость падают. Отражается ли это на ее качестве? Понимая, что маржа уже не та, застройщик может попытаться с экономить на качестве стройматериалов и отделки.

Наряду со снижением стоимости квадратного метра, качество строительных проектов в Нижнем Новгороде, как ни парадоксально, растет. Это связано с усилившейся конкуренцией на рынке. Предпочтение отдается тем застройщикам, которые могут предложить не только качественное жилье, но и развитую инфраструктуру, и благоустроенную территорию.

Можно ли говорить о том, что сейчас один из самых благоприятных периодов для покупки жилья? Цены снизились, конкуренция и качество выросли. Или стоит подождать еще?

Многие эксперты сходятся во мнении, что нынешний этап является благоприятным при условии, что покупатель приобретает жилье для себя, а не с целью вложения средств. Цены, действительно, колеблются на уровне дна, а потому есть все предпосылки для того, чтобы в течение осени они начали расти.

Как мне кажется, на сегодняшний день большинство нижегородцев живет в квартирах старого образца. Каким требованиям сейчас должны отвечать квартиры в новостройках, и что предлагаете покупателям вы?

Сейчас на рынке много предложений по планировкам — на профессиональном языке это называется современной квартирографией. При классической планировке площадь кухни — от 8-9 м2. Кроме того, становится все более популярной так называемая европланировка — в таких квартирах кухня объединяется с гостиной. Создается единое жилое пространство на площади около 20 кв.м, в котором семья проводит большую часть времени — это то, что на Западе называется living room. К этой зоне примыкают меньшие по площади изолированные спальни. В Нижнем Новгороде это пока возрастающий тренд, хотя в Москве — уже давно устоявшаяся тенденция. На столичном рынке квартиры классической и европланировки представлены в соотношении 50/50. У нижегородских застройщиков доля новых квартир с европланировкой составляет в среднем около 25%, в "Окском береге" доля такого жилья — 35%.

Некоторое время назад в России появилась мода на квартиры-студии, причем каждый покупатель подразумевает под этим что-то свое. Какой должна быть правильная квартира-студия?

На самом деле, в России отношение к квартирам-студиям сложилось неоднозначное, потому что часто застройщики, прикрываясь этим модным словом, пытаются продать маленькие квартиры по 22, а иногда даже 16-18 кв.м. Вообще студия никак не ограничена по площади — это просто планировочное решение, при котором все помещения в квартире фактически объединяются в одно жилое пространство, что само по себе подходит не всем. На сегодняшний день в "Окском береге" мы отказались от квартир этого типа, поскольку нашли возможность предлагать по цене студий полноценные квартиры — пусть даже небольшие, порядка 30 кв.м.

Сейчас квартиры часто продаются уже с отделкой "под ключ", хотя на самом деле застройщиков, предлагающих качественный ремонт, крайне мало — разве что те, которые строят элитное жилье. Как на сегодняшний день выглядит отделка в "Окском береге"? Как она отличается, например, в сегментах "стандарт" и "эконом"?

Действительно, если еще лет пять назад квартиры продавались без отделки, сейчас ситуация обратная. Мы предлагаем квартиры с предчистовой отделкой и "под ключ" в соотношении 50/50. При этом у нас есть несколько видов отделки, начиная от эконом-варианта, который обычно предполагает последующий ремонт, что называется, на свой вкус. Отделка классов «стандарт» и «комфорт» — уже улучшенная, с использованием современных качественных обоев, линолеума, дверей, сантехники и так далее.

Насколько изменились покупатели за последние годы? Стали ли они более требовательными, более внимательными к мелочам?

Покупатель становится все более квалифицированным, и нас это радует. Люди стали обращать внимание не только на цену квадратного метра, но и на стоимость владения недвижимостью — они учитывают свои будущие транспортные, коммунальные и прочие расходы. Особенностью нашего проекта, например, является то, что большинство квартир имеют индивидуальное газовое отопление. Человек сам может в любое время года регулировать температуру в квартире, и, соответственно, объем потребления ресурсов и величину своей квартплаты.

Также оценивается наличие инфраструктуры — у нас сейчас строится детский сад, и покупатели часто спрашивают, коммерческий он будет или муниципальный. Когда мы отвечаем, что муниципальный, человек сразу понимает, что плата будет составлять несколько тысяч рублей в месяц, а не несколько десятков. Резюмируя все вышесказанное — современный покупатель оценивает все факторы более комплексно. И это хорошо, поскольку вместе с требовательностью клиентов растет и средний уровень качества на рынке жилья.

"Окский берег" позиционирует себя не только как крупномасштабный проект в сегменте пригородного жилья, но и как гипермаркет недвижимости. Расскажите об этом чуть подробнее.

Это наша рыночная стратегия, которая подразумевает под собой предложение абсолютно разных классов жилья. Если говорить про строительство малой и средней этажности, то речь идет о квартирах, которые различаются по площади (от 30 до 90 кв.м) и планировке. Также мы продаем таунхаусы, коттеджи, участки с возможностью строительства домов по индивидуальным проектам, и, кроме того, коммерческие площади под различные бизнесы и сервисы.

Как вы и ваши покупатели оцениваете местоположение "Окского берега"? Можно ли считать его частью Нижнего Новгорода или все-таки он уже относится к территории области?

И мы, и жители "Окского берега" все-таки видят его новым районом Нижнего Новгорода. Этот район малоэтажный, самодостаточный в плане инфраструктуры, более экологичный, но не лишенный привычного городского комфорта.