Евгений Норкин: "При покупке жилья самое важное – надежность застройщика"

Евгений Норкин (Фото: РБК)

Заканчивается год – календарный и строительный. Скажите, с какими показателями завершает его индустрия недвижимости в Нижегородском регионе? Как вы оцениваете перспективы отрасли в будущем году?

Если смотреть на сухую статистику, то в 2017 году сдано больше жилья, чем в 2016, то есть индустрия демонстрирует рост. Откровенно, я бы хотел дождаться официальных итогов года и посмотреть их детально. Ведь рост обусловлен тем, что при подсчете учитываются данные по всей области, где много строится индивидуального жилья и малоэтажных ЖК, а наши власти уже привыкли отчитываться такими крупными общими цифрами.

Опять же мы говорим о тех проектах, которые были запущены давно, годы назад – в 2013-2014 годах, когда спрос рос и рос сначала гармонично, потом резко усилился в связи с ситуацией с рублем, с ростом курса валют. Словом, сейчас мы получаем высокие показатели за счет сдающихся домов, строительство которых стартовало 3-4 года назад.

Но есть же новые проекты, которые начинают строить сейчас, которые находятся в постоянном развитии, и у вашей компании такие проекты есть. На следующий год вы смотрите с надеждой или настороженно?

На 2018 год уже смотрю настороженно, потому что те проекты, которые запускаются сейчас, должны быть сданы в 2019-2020 годах.

То есть существует вероятность того, что в следующем году такой же хорошей динамики по сдаче квадратных метров мы не получим?

Я ее не ожидаю.

Одна из тем, которая будоражит сейчас общество, это обманутые дольщики. В России их сотни тысяч, в Нижнем, кстати, я смотрел статистику, обманутых дольщиков не так уж и много, их здесь 2700. Наиболее известные недострои – на ул. Тимирязева и в Новинках. Вот что делать в этой ситуации застройщикам, дольщикам, всем участникам ситуации, как будем двигаться дальше?

По моим данным, в самом Нижнем Новгороде около 30 домов являются долгостроями, и их строительство завершается не застройщиками. Либо сами дольщики скидываются и строят на эти деньги, помогает область, изыскиваются какие-то дополнительные резервы, это порядка двух с половиной тысяч человек только в Нижнем Новгороде. И это без дольщиков "Смарт Сити". Опять же, если верить той ситуации, которую озвучивали источники не официальные, то только в ЖК в Новинках обманутыми оказались еще 2 тыс. человек.

То есть, если сравнивать статистику по всей РФ, а эти данные сообщил министр строительства РФ Михаил Мень, то порядка 0,1% жителей России – это обманутые дольщики, то есть 150 тыс. от 140 млн человек населения страны. У нас в Нижегородской области это – 4,5 тыс. человек на 1,2-1,3 млн населения. Это соотношение все-таки в три раза больше.

А ведь скоро ситуация с долевым строительством изменится, фактически оно будет запрещено. С одной стороны это хорошо, не будет обманутых дольщиков, с другой стороны – у застройщиков будет меньше возможностей возводить объекты, сдавать квадратные метры, все будут, видимо, покупать исключительно готовое жилье, оно будет дороже, его будет меньше. Так?

Я думаю, да, если говорить поверхностно, это именно так. Мы понимаем, что при такой статистике обманутых дольщиков (150 тыс. человек) ситуацию оставлять без внимания нельзя, отсюда и вмешательство президента, и задачи руководству Минстроя ситуацию изменить. И она уже меняется: появился компенсационный фонд, в который застройщики обязаны вносить средства – 1,2% от стоимости жилья по заключаемому договору. И этот фонд, капитализируя данные средства, будет выступать гарантом того, что жилье достроится. Если у застройщика случатся какие-то проблемы, то деньги направляются именно на достройку, то есть теперь понятно, где их брать.

Но у экспертов есть ряд вопросов по поводу этого фонда. Достаточно ли будет средств в данном фонде, ведь понятно, что он не наполнится в одночасье и не решит проблемы уже существующие. Дальше – каким образом этот фонд будет управляться, кто будет выбирать, кому помогать в первую очередь? Вот те самые задачи, которые, я надеюсь, за годы, а не за десятилетия будут решены, и мы уйдем от проблемы обманутых дольщиков навсегда.

Но мы сталкиваемся с проблемой увеличения стоимости квадратных метров, потому что готовое жилье будет, как мне кажется, дороже. Готов ли к этому рынок, учитывая и падение продаж, и стагнацию? Что будет на самом деле, как вы думаете?

Начнем с того, что это будет не завтра. Чтобы полностью перейти на новую систему работы, нужно завершить те проекты, которые строятся сейчас, и закон, не имея обратной силы, касается только тех проектов, по которым недавно получено разрешение на строительство, по которым вот только-только заключаются первые договоры долевого участия. В целом, все-таки государство хочет уйти от того, чтобы застройщик напрямик получал деньги от дольщиков и привести компании к проектному финансированию, то есть застройщик будет строить полностью на собственные деньги, либо на деньги банка. Банк будет контролировать, чтобы деньги поступали именно подрядчикам и за материалы, чтобы уходили именно на строительство.

Предположим ситуацию, когда застройщик самостоятельно выкупает земельный участок, занимается проектными работами, дальше все же привлекает и деньги дольщиков, и деньги банков. В случае запрета долевого строительства новые дома будут возводиться только на деньги банка и при средней реализации проекта за два года, если это большой многоквартирный дом, либо несколько домов. К тому же это жилье реализовать ещё нужно будет после сдачи домов, а это еще какое-то время. И весь этот срок застройщик должен возвращать банку кредит, а сейчас процент за кредит зачастую превышает 15% годовых. Вот тогда представьте, о чем мы говорим. Два года – это значит застройщик должен будет заплатить банку 30% от тех средств, которые банк направил на строительство, пока готовые квартиры будут продаваться. Отсюда ожидания, что жилье может подорожать на 30% только при переходе на такую систему.

Какая прекрасная перспектива ждет жителей России. А как же все эти разговоры о снижении банковской ставки по ипотеке до исторического минимума? А тут вот эти страхи, что закончится долевое строительство. Это разве не подстегивает сегодня продажи на рынке недвижимости? Или просто люди не знают?

Люди знают. Но продажи это не подстегивает. У нас есть как квартиры "эконом-класса", так и квартиры класса "средний плюс", то есть мы полностью захватываем средний сегмент рынка. Мы можем говорить, что в этом сегменте у людей не так много денег осталось, это очень сложный сегмент. То, что их рынок подстегивает, и многие из них хотели бы реализовать свое желание и купить жилье сейчас, не означает, что у них появились дополнительные возможности. И то, что банки сейчас, действительно, снижают ипотечную ставку, и она уже пробила некий психологический рубеж в 10% годовых, так что можно купить квартиру в ипотеку и за 9%, и за 8%, и за 7,5% – это говорит о том, что всё это нацелено на тех людей, у которых до этого времени не было достаточно средств. Но им же не денег дали – им просто показали, что продукт стал доступнее.

Все эксперты в один голос говорят, что за последние годы кризиса и турбулентности потребитель стал умнее. Он действительно следит за всеми этими процентными ставками, законами, и поэтому, если человек решил купить квартиру, он ее купит. Тут ощущение некой веры, надежды на светлое будущее. Вот говоря о 2018 и 2019 годах, существует ли надежда на цивилизованное развитие ситуации у ваших клиентов – среднего класса, или пока все не очень понятно?

Пока все очень непонятно. Я могу сказать, что очень многие наши клиенты все-таки напуганы ситуацией с "Квартстроем", с другими застройщиками, не у всех есть высшее юридическое образование, и поэтому многим еще не ясно, что происходит с законодательством. Я скажу откровенно, даже не все еще застройщики знают, как будет работать механизм. И многие нижегородские компании, выводя новые проекты, не знают, как направить деньги в фонд, чтобы зарегистрировать договор долевого участия. Из-за этого несколько сделок затормозилось, то есть, есть покупатель, есть продавец, а механизм еще не проработан до конца. Что уж говорить о людях, которые накопили какие-то деньги, и очень за них переживают и каждый день слышат про обманутых дольщиков. Поэтому я бы сказал, что вопрос финансовый иногда отходит на второй план, на первый план выходит, наверное, надежность застройщика.

Я правильно понимаю, что история с "Квартстроем" повлияла на всех застройщиков Нижегородской области, на абсолютно всех участников рынка?

Сто процентов. Поэтому те застройщики, которые выглядят надежнее, которым данный конкретный покупатель доверяет больше, получают преимущество. Не важно уже, какого качества у него жилье, сколько оно стоит, покупатель просто хочет сохранить свои деньги. Если информации о застройщике чуть меньше – пусть его продукт интереснее с точки зрения рынка, с точки зрения качеств потребительских, все равно такой компании доверяют меньше.

Есть еще одна тема – изменение налогов на недвижимость, понятно, что налог вырастет, но готовы ли к этому на сегодняшний день владельцы жилья? Что вообще нас ждет?

Да, действительно, в 2014 году был принят закон о переходе при расчете налога на имущество от инвентаризационной стоимости к кадастровой. С 2015 года он действует и в Нижегородской области. Мне кажется, это не такая уж и большая проблема для среднестатистического покупателя в Нижнем Новгороде. Это проблема для богатых людей, и это проблема для бедных людей. Возьмем, к примеру, Москву, где за квартиру стоимостью 20 млн руб. по кадастровой оценке нужно будет платить, примерно, 30 тыс. руб. в год. Большие деньги – да, но для москвича, у которого квартира за 20 млн – нет.

А вот я представляю себе ситуацию другую – возьмем нижегородскую старушку, которая всю жизнь прожила в сталинке в Советском районе, недалеко от центра города. По инвентаризационной стоимости эта квартира оценивалась в 400-500 тыс. руб., и платила пенсионерка в год 500 руб. Сейчас ее квартиру оценят в 6 млн. Да, есть определенный расчет – 20 м из площади вычитают, потом уже всё умножается на коэффициент, я думаю, что она будет платить 4 тыс. руб. Большие это для нее деньги? Большие.

И что будет? Она будет продавать эту квартиру?

Это вопрос уже к руководству, к тем, кто разрабатывает эти законы. Конечно, должны быть льготы, послабления для тех, кто всю жизнь прожил в этой квартире, кто всю жизнь работал на наше государство. Вот так вот просто выдавливать из родного дома – это неправильно. И в законе есть предусмотренные налоговые льготы – в этом надо разбираться.

Я как представитель застройщика понимаю, что все-таки люди, которые сейчас покупают жилье, давайте возьмем среднестатистическую квартиру у нас в ЖК "Солнечный" – это двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, стоимостью 3,3 млн руб. После сдачи дома она должна, конечно, повыситься в стоимости, её кадастровики оценят в 3,6-3,8 млн руб. Во-первых, из площади надо вычесть 20 м, и оставшаяся часть принимается к расчету налога. Налог составляет десятую часть от стоимости, поэтому с полной квартиры стоимость налога будет 3600 или 3800 руб. в год минус еще одна треть, получается порядка 2500 руб. в год. Все мы понимаем, что с автомобиля мы платим больше, и он теряет свою стоимость, а квартира в стоимости не теряет. Я думаю, что это не таким кардинальным образом должно отразиться на рынке недвижимости.

У вас достаточно крупная компания. Холдинг "Русский капитал" много строит, у вас есть очень красивые проекты. Все ли здесь нормально, все ли у вас идет штатно, и есть какие-то новые проекты, которые вы собираетесь в 2018 году запускать? Над чем работаете?

В 2018 году мы будем развивать и запускать продажи следующих очередей наших проектов. Над новыми проектами мы пока не работаем. Скажу больше – мы рассматриваем участки земли – есть очень много предложений в Нижнем Новгороде – и администрация сейчас проводит очень много конкурсов, чтобы пополнить бюджет, в котором есть определенные дыры. Это то, чем компания занимается, рассматривая как раз уже сейчас подход к 2018 году. Я думаю, что застройщики поймут изменения в законодательстве, и уход от долевого строительства в районе 2020 года уже неизбежен. Я думаю, что они тоже будут торопиться и вводить новые проекты, но пока в 2018 году все-таки можно подойти к данному вопросы более спокойно, а не хвататься за первые попавшиеся предложения.

И в добавление я скажу еще об одной вещи, раз уже мы так долго говорили про "Квартстрой". Наша компания тоже участвовала в этом конкурсе – мы оценивали данный участок и подавали заявку на конкурс, но наши специалисты тогда подсчитали, что отсутствие коммуникаций и стоимость их проведения – порядка 1 млрд руб. В том далеком году 2012 году мы оценили данную ситуацию и решили, что если только на коммуникации нужен миллиард, то на что строить? Мы отказались от участия в данном конкурсе и приобрели с аукциона участок в Верхних Печерах, где проложили коммуникации на все четыре очереди – то есть они там уже есть. При этом к сдаче готовится только первая очередь (речь идет о ЖК "Солнечный" – ред.). Вот то, чем мы сейчас занимаемся, детально изучая участки под новое строительство.