Борис Горелик: "Ужасов на рынке недвижимости больше нет"

Борис Горелик (Фото: Михаил Солунин/РБК)

Сейчас в Нижнем Новгороде появилось очень много площадей, которые сдаются в аренду. Это обилие вывесок свидетельствует о том, что на рынке все плохо?

На самом деле все плохо у тех, кто не успел сориентироваться и понять, что рынок меняется в плане требований потребителей и их платежеспособности. У каждого объекта есть своя цена, по которой он может быть продан или сдан — тем, у кого это не получается, просто хочется несколько больше, чем способен заплатить рынок. Те, кто согласен с тем, что цены упали — либо произвели коррекцию и удержали арендаторов, либо нашли новых.

Сроки экспозиции в среднем выросли вдвое, с двух до четырех месяцев, но, повторюсь, даже у самого поганого подвала есть цена, по которой он может быть вброшен в экономически целесообразный оборот.

Насколько сильно упали цены, если сравнивать последние пять-семь лет?

Если сравнивать с периодом до 2014 года, цены в рублях упали процентов на 20-25 и примерно в два раза в валюте. То, что морально устарело уже в 2013 году, провалилось процентов на 30-40.

В Нижнем Новгороде есть места, которые традиционно считаются престижными в плане аренды — центральные улицы, вроде Большой Покровской и улицы Горького. Есть мнение, что сейчас в городе происходит "смещение" топовых локаций и, честно говоря, смотреть на ту же Большую Покровскую больно. Какие места пользуются спросом, где люди предпочитают покупать или арендовать недвижимость?

Практика показывает, что в каждом районе Нижнего Новгорода есть свое топовое место. Такая тенденция начала складываться еще лет 15 назад, просто не все это замечают. Речь идет не только о центрах районов, но и о вновь построенных микрорайонах — туда инвесторы тоже несут деньги, а арендные показатели иногда вполне сопоставимы с площадями в историческом центре.

Часть экспертов говорит о том, что бум строительства коммерческих площадей прошел — сейчас их вводят значительно меньше. И тем не менее желающих сдавать площади и получать с этого пассивный доход меньше не становится. Почему люди продолжают верить в рынок недвижимости?

Люди верят не в недвижимость — они верят в возможность вечного безбедного существования. В покупке недвижимости есть кажущаяся простота — мол, сейчас мы купим квартиру, будем ее сдавать, и все у нас будет хорошо. Поскольку эта вера есть, люди несут на рынок недвижимости свои деньги. В какой-то момент этот поток желающих иссякает, потому что банки дают более красивые и выгодные предложения, в какой-то момент рынок оттягивает быстрорастущая валюта, то есть, происходят перемещения с одного на другой угол финансового рынка, а рынок недвижимости — все равно кусочек этого финансового рынка.

Каков в среднем срок окупаемости строительных проектов? Речь идет о десятке лет или меньше?

Если отсечь этап непосредственного строительства и говорить о готовой недвижимости, приобретенной в коммерческих целях, доходность жилых помещений составляет порядка 6-10% годовых в зависимости от интенсивности использования. Доходность нежилых помещений выше — на уровне 8-13% годовых, причем чем дальше от областного центра, тем она выше. Условно говоря, если сетевой оператор займет помещение где-нибудь в Шаранге, доходность объекта может достигать 12-15% годовых. Правда, риски тоже растут — если оператор по каким-то причинам прекратит договор аренды, помещение может простоять без использования несколько лет.

Все же если говорить о количестве лет, кажется, что это довольно долго. Это так?

В среднем период окупаемости занимает 8-15 лет в зависимости от эффективности управления, грамотности налогового планирования и количества объектов, которыми вы оперируете — чем больше помещений, тем выше расходы на их содержание. Есть масса нюансов.

На рынок недвижимости сейчас многие смотрят с осторожным оптимизмом — власти говорят, что продажи будут постепенно расти, и что, вероятно, будет увеличиваться объем вводимых площадей, жилых и коммерческих. Стоит ли верить этим прогнозам?

Объективно можно говорить о том, что активность потребителей на рынке выросла. Я не хочу устраивать ажиотаж, не знаю, с чем это связано, просто замечаю, что в офисе стало полно клиентов, которые обсуждают текущие сделки, причем довольно крупные. Мы получили кучу заявок от разных сетей, которые, пускай в малых форматах, но готовы развиваться и арендовать помещения. Ужасов 2015 года и начала 2016-го на рынке нет.

Одним из драйверов рынка, если мы говорим о жилищном строительстве, в последние годы была ипотека — сейчас с ее помощью продается 60-70% квартир. Сейчас государство перестало поддерживать ипотечное кредитование: все надеются, что эта поддержка возобновится, но ставки все равно остаются двузначными. Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки к их снижению?

Предпосылки к тому, чтобы ставки стали однозначными, есть: буквально на прошлой неделе я общался с представителями банковского сектора, и, они, в общем-то, тоже считают, что в ближайшие годы ставки будут снижаться. В ближайшие два-три года, вероятно, можно будет рассчитывать на ипотеку под 7-8% годовых.

Раз есть оживление на рынке недвижимости, наверное, будут расти и цены? Каков ваш прогноз на 2017 год?

Я не устаю повторять, что в жилах российского рынка недвижимости течет нефть. Цены на нефть определяют показатели рынка, но, в то же время, сам по себе он инертен - даже тогда, когда экономика разворачивается или цены на нефть начинают шаг за шагом расти, рынок недвижимости, особенно региональный, реагирует медленно и какое-то время еще продолжает двигаться в противоположную сторону. Мне кажется, рублевые цены в скором времени отскочат вверх, по крайней мере, это касается рынка коммерческой недвижимости.

Что касается рынка жилья, его ждет дальнейшее расслоение — в Нижнем Новгороде могут и должны появиться квартиры для очевидно богатых людей и еще более дешевое, чем сейчас, социальное жилье. Кратность между дешевым и дорогим метром вполне может вырасти с 6-7 до, скажем, 15.

По стоимости жилья Нижний Новгород, как известно, входит в десятку самых дорогих городов-миллионников в стране и является одним из самых дорогих в ПФО. При этом уровень доходов населения существенно отстает. С чем это связано — застройщики договорились между собой или есть какое-то неуместное ощущение "столичности"?

В первую очередь, дело в низкой конкурентности нижегородского строительного рынка. Кроме того, в повышении стоимости квадратного метра заинтересована региональная власть, которая таким образом увеличивает налогооблагаемую базу, как по налогу на недвижимость, так и по отчислениям строительных компаний. Пару раз за последние 10 лет это удавалось сделать: налоговые доходы выросли, но и покупатели теперь за это расплачиваются.

Не так давно на региональном рынке появился сегмент малоэтажного жилья, которое активно строится в пригороде Нижнего Новгорода. Там цены значительно ниже, плюс действует государственная программа "Жилье для российской семьи". Есть ли у этого сегмента будущее или все конечно?

У сегмента малоэтажного строительства бешеные перспективы. В Америке и Европе типичный пригород представляет собой длинную цепь малоэтажных улиц, которые могут растягиваться на километры. В России деурбанизация пока находится в самой начальной фазе, и я думаю, что этот процесс продлится пару десятилетий совершенно точно. Негативно на планах застройки может сказаться разве что убыль населения, но, если мы не превратимся в Детройт, этот подход себя оправдает.

Ваша компания работает на рынке с начала 90-х и вы — предприниматель с очень большим стажем. Чего не хватает нам сейчас, чтобы развивать частный бизнес?

Вообще, предпринимательская психология — это психология пяти процентов населения, в этом смысле у нас все в пределах нормы. К тому же, за последние годы укрепилась стабильность госслужащих и госслужба стала привлекательной. Это нормально, но следующим этапом необходимо выстроить отношения государства и частного бизнеса таким образом, чтобы и бизнес тоже стал привлекательным. Рост конкуренции — вещь абсолютно необходимая: тогда будут падать цены, а качество товаров и услуг — расти.

Все ли вас, как специалиста и как местного жителя, устраивает в Нижнем Новгороде?

Как рядовой потребитель и гражданин, проживший в Нижнем Новгороде без малого полвека, я, конечно, хочу, чтобы город был более ухоженным, его бюджет — более наполненным, муниципальные услуги — более щедрыми, и так далее. Невозможно изменить целый город в один момент — вопрос в том, в какую сторону Нижний Новгород движется несколько последних лет. Мне кажется, что город становится беднее, но я объясняю себе это общим обеднением как российских бюджетов разных уровней, так и российских потребителей. Нам есть к чему стремиться и есть куда расти.