Перейти к основному контенту
Н.Новгород ,  
0 

Борис Горелик: "Ужасов на рынке недвижимости больше нет"

Основатель и гендиректор ГК "Триумф" рассказал РБК ТВ Нижний Новгород, почему не все коммерческие площади успешно сдаются в аренду, что будет с ипотекой и какие изменения ожидаются на нижегородском рынке жилья
Борис Горелик
Борис Горелик (Фото: Михаил Солунин/РБК)

Сейчас в Нижнем Новгороде появилось очень много площадей, которые сдаются в аренду. Это обилие вывесок свидетельствует о том, что на рынке все плохо?

На самом деле все плохо у тех, кто не успел сориентироваться и понять, что рынок меняется в плане требований потребителей и их платежеспособности. У каждого объекта есть своя цена, по которой он может быть продан или сдан — тем, у кого это не получается, просто хочется несколько больше, чем способен заплатить рынок. Те, кто согласен с тем, что цены упали — либо произвели коррекцию и удержали арендаторов, либо нашли новых.

Сроки экспозиции в среднем выросли вдвое, с двух до четырех месяцев, но, повторюсь, даже у самого поганого подвала есть цена, по которой он может быть вброшен в экономически целесообразный оборот.

Насколько сильно упали цены, если сравнивать последние пять-семь лет?

Если сравнивать с периодом до 2014 года, цены в рублях упали процентов на 20-25 и примерно в два раза в валюте. То, что морально устарело уже в 2013 году, провалилось процентов на 30-40.

В Нижнем Новгороде есть места, которые традиционно считаются престижными в плане аренды — центральные улицы, вроде Большой Покровской и улицы Горького. Есть мнение, что сейчас в городе происходит "смещение" топовых локаций и, честно говоря, смотреть на ту же Большую Покровскую больно. Какие места пользуются спросом, где люди предпочитают покупать или арендовать недвижимость?

Практика показывает, что в каждом районе Нижнего Новгорода есть свое топовое место. Такая тенденция начала складываться еще лет 15 назад, просто не все это замечают. Речь идет не только о центрах районов, но и о вновь построенных микрорайонах — туда инвесторы тоже несут деньги, а арендные показатели иногда вполне сопоставимы с площадями в историческом центре.

Часть экспертов говорит о том, что бум строительства коммерческих площадей прошел — сейчас их вводят значительно меньше. И тем не менее желающих сдавать площади и получать с этого пассивный доход меньше не становится. Почему люди продолжают верить в рынок недвижимости?

Люди верят не в недвижимость — они верят в возможность вечного безбедного существования. В покупке недвижимости есть кажущаяся простота — мол, сейчас мы купим квартиру, будем ее сдавать, и все у нас будет хорошо. Поскольку эта вера есть, люди несут на рынок недвижимости свои деньги. В какой-то момент этот поток желающих иссякает, потому что банки дают более красивые и выгодные предложения, в какой-то момент рынок оттягивает быстрорастущая валюта, то есть, происходят перемещения с одного на другой угол финансового рынка, а рынок недвижимости — все равно кусочек этого финансового рынка.

Каков в среднем срок окупаемости строительных проектов? Речь идет о десятке лет или меньше?

Если отсечь этап непосредственного строительства и говорить о готовой недвижимости, приобретенной в коммерческих целях, доходность жилых помещений составляет порядка 6-10% годовых в зависимости от интенсивности использования. Доходность нежилых помещений выше — на уровне 8-13% годовых, причем чем дальше от областного центра, тем она выше. Условно говоря, если сетевой оператор займет помещение где-нибудь в Шаранге, доходность объекта может достигать 12-15% годовых. Правда, риски тоже растут — если оператор по каким-то причинам прекратит договор аренды, помещение может простоять без использования несколько лет.

Все же если говорить о количестве лет, кажется, что это довольно долго. Это так?

В среднем период окупаемости занимает 8-15 лет в зависимости от эффективности управления, грамотности налогового планирования и количества объектов, которыми вы оперируете — чем больше помещений, тем выше расходы на их содержание. Есть масса нюансов.

На рынок недвижимости сейчас многие смотрят с осторожным оптимизмом — власти говорят, что продажи будут постепенно расти, и что, вероятно, будет увеличиваться объем вводимых площадей, жилых и коммерческих. Стоит ли верить этим прогнозам?

Объективно можно говорить о том, что активность потребителей на рынке выросла. Я не хочу устраивать ажиотаж, не знаю, с чем это связано, просто замечаю, что в офисе стало полно клиентов, которые обсуждают текущие сделки, причем довольно крупные. Мы получили кучу заявок от разных сетей, которые, пускай в малых форматах, но готовы развиваться и арендовать помещения. Ужасов 2015 года и начала 2016-го на рынке нет.

Одним из драйверов рынка, если мы говорим о жилищном строительстве, в последние годы была ипотека — сейчас с ее помощью продается 60-70% квартир. Сейчас государство перестало поддерживать ипотечное кредитование: все надеются, что эта поддержка возобновится, но ставки все равно остаются двузначными. Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки к их снижению?

Предпосылки к тому, чтобы ставки стали однозначными, есть: буквально на прошлой неделе я общался с представителями банковского сектора, и, они, в общем-то, тоже считают, что в ближайшие годы ставки будут снижаться. В ближайшие два-три года, вероятно, можно будет рассчитывать на ипотеку под 7-8% годовых.

Раз есть оживление на рынке недвижимости, наверное, будут расти и цены? Каков ваш прогноз на 2017 год?

Я не устаю повторять, что в жилах российского рынка недвижимости течет нефть. Цены на нефть определяют показатели рынка, но, в то же время, сам по себе он инертен - даже тогда, когда экономика разворачивается или цены на нефть начинают шаг за шагом расти, рынок недвижимости, особенно региональный, реагирует медленно и какое-то время еще продолжает двигаться в противоположную сторону. Мне кажется, рублевые цены в скором времени отскочат вверх, по крайней мере, это касается рынка коммерческой недвижимости.

Что касается рынка жилья, его ждет дальнейшее расслоение — в Нижнем Новгороде могут и должны появиться квартиры для очевидно богатых людей и еще более дешевое, чем сейчас, социальное жилье. Кратность между дешевым и дорогим метром вполне может вырасти с 6-7 до, скажем, 15.

По стоимости жилья Нижний Новгород, как известно, входит в десятку самых дорогих городов-миллионников в стране и является одним из самых дорогих в ПФО. При этом уровень доходов населения существенно отстает. С чем это связано — застройщики договорились между собой или есть какое-то неуместное ощущение "столичности"?

В первую очередь, дело в низкой конкурентности нижегородского строительного рынка. Кроме того, в повышении стоимости квадратного метра заинтересована региональная власть, которая таким образом увеличивает налогооблагаемую базу, как по налогу на недвижимость, так и по отчислениям строительных компаний. Пару раз за последние 10 лет это удавалось сделать: налоговые доходы выросли, но и покупатели теперь за это расплачиваются.

Не так давно на региональном рынке появился сегмент малоэтажного жилья, которое активно строится в пригороде Нижнего Новгорода. Там цены значительно ниже, плюс действует государственная программа "Жилье для российской семьи". Есть ли у этого сегмента будущее или все конечно?

У сегмента малоэтажного строительства бешеные перспективы. В Америке и Европе типичный пригород представляет собой длинную цепь малоэтажных улиц, которые могут растягиваться на километры. В России деурбанизация пока находится в самой начальной фазе, и я думаю, что этот процесс продлится пару десятилетий совершенно точно. Негативно на планах застройки может сказаться разве что убыль населения, но, если мы не превратимся в Детройт, этот подход себя оправдает.

Ваша компания работает на рынке с начала 90-х и вы — предприниматель с очень большим стажем. Чего не хватает нам сейчас, чтобы развивать частный бизнес?

Вообще, предпринимательская психология — это психология пяти процентов населения, в этом смысле у нас все в пределах нормы. К тому же, за последние годы укрепилась стабильность госслужащих и госслужба стала привлекательной. Это нормально, но следующим этапом необходимо выстроить отношения государства и частного бизнеса таким образом, чтобы и бизнес тоже стал привлекательным. Рост конкуренции — вещь абсолютно необходимая: тогда будут падать цены, а качество товаров и услуг — расти.

Все ли вас, как специалиста и как местного жителя, устраивает в Нижнем Новгороде?

Как рядовой потребитель и гражданин, проживший в Нижнем Новгороде без малого полвека, я, конечно, хочу, чтобы город был более ухоженным, его бюджет — более наполненным, муниципальные услуги — более щедрыми, и так далее. Невозможно изменить целый город в один момент — вопрос в том, в какую сторону Нижний Новгород движется несколько последних лет. Мне кажется, что город становится беднее, но я объясняю себе это общим обеднением как российских бюджетов разных уровней, так и российских потребителей. Нам есть к чему стремиться и есть куда расти.

СберПро Медиа Интересное

Меры государственной поддержки бизнеса: подборка за I квартал 2024 года

СберПро Медиа Финансы

Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»

СберПро Медиа Интересное

Кто такой CSM? И зачем бизнесу менеджер по успеху

СберПро Медиа Туризм

Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России

СберПро Медиа Интересное

На диджитал-рельсы: как правильно организовать цифровизацию в компании

СберПро Медиа Недвижимость

Барометр отрасли: рынок строительного подряда

СберПро Медиа ТМТ

В каждом смартфоне. 9 трендов в разработке мобильных приложений

СберПро Медиа Лесопромышленный комплекс

Барометр отрасли: лесопромышленный комплекс

СберПро Медиа Интересное

Как российские компании переходят на отечественные АБС-пластики

СберПро Медиа Интересное

Нейросетевой мозг
для кобота. Ключевые тренды российской робототехники

Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 18 апреля
EUR ЦБ: 100,28 (+0,34)
Инвестиции, 17 апр, 16:37
Курс доллара на 18 апреля
USD ЦБ: 94,32 (+0,25)
Инвестиции, 17 апр, 16:37
Все новости Н.Новгород
Над Белгородом сбили 21 воздушную цель, одна женщина пострадала Политика, 03:55
Бастрыкин взял на контроль дело хирурга, который мог калечить клиентов Общество, 03:43
Информатор пожаловался конгрессу на Белый дом из-за ситуации в Нигере Политика, 03:14
В Ростовской области за ночь сбили три беспилотника Политика, 03:01
Названы профессии, в которых больше всего обеспокоены заменой человека ИИ Технологии и медиа, 03:00
NYT узнала, почему удар Израиля вызвал гнев США Политика, 02:38
В Белгороде запустили сирену ракетной опасности во второй раз за ночь Политика, 02:34
Здоровый сон: как легче засыпать и просыпаться
Интенсив РБК Pro поможет улучшить качество сна и восстановить режим
Подробнее
Посольство Китая обвинило США в дезинформации о военной помощи России Политика, 02:01
«24 канал» сообщил о взрывах в Киевской области Политика, 01:55
Жители в Оренбургской области рассказали, как сами строили дамбу Общество, 01:40
Стали известны все полуфинальные пары Лиги чемпионов Спорт, 01:23
Спикер конгресса предложил Трампу роль посредника для России и Украины Политика, 01:19
«Реал» в серии пенальти победил «Манчестер Сити» и вышел в полуфинал ЛЧ Спорт, 00:56
Священника и военного арестовали по делу об убийствах под Белгородом Общество, 00:55