Н.Новгород , 14 мая 2014, 20:01

Падающая экономика отдала нижегородский рынок коммерческой недвижимости в руки арендаторов и покупателей

В регионе, по большому счету, разрастаются только продуктовые сети, остальной бизнес оптимизирует расходы, в том числе за счет сокращения расходов на офисы

В 2013 году в Нижегородской области в эксплуатацию было введено 259 коммерческих зданий и 30 административных. Их общая площадь составила 1115 и 364 тыс. кв м, соответственно. При этом с начала 2014 года были введены 33070 тыс. кв. м помещений первой категории и 6430 тыс. кв. м – второй.

На вопрос РБК-Нижний Новгород о достаточности количества вводимой в регионе бизнес-недвижимости, генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик напомнил, что переезд или снятие новых офисов всегда диктуется двумя программами – развития или оптимизации расходов. По его словам, сейчас количество случаев из первой категории сокращается, а вот по второй – напротив, растет, и это связано с ситуацией в национальной экономике.

«В последние несколько лет бизнес был активен в создании новых сетей, но с начала года в этом плане развиваются в первую очередь продуктовые сети, а те же банки – напротив, демонстрируют отрицательную динамику. А количество новых бизнесов в 2014 году по сравнению с уровнем прошлого и даже позапрошлого года в принципе снизилось», – объявил Борис Горелик.

rbc.group

«На нижегородском рынке коммерческой недвижимости сейчас есть очень большая потребность в небольших, формата – 50-70 квадратных метров – торговых помещениях, лучше – с уже имеющимся арендатором, – уточняет руководитель отдела по обслуживанию бизнес-интересов собственников коммерческой недвижимости и инвесторов агентства недвижимости «Монолит Истейт» Владимир Шомин. – Само собой, востребованы офисы в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиками, но предложений подобного рода практически нет».

rbc.group

При этом вложения в недвижимость становятся все более популярны среди инвесторов среднего уровня, но их потребность рынок удовлетворить не может.

«При нестабильном финансовом рынке, росте курсов иностранных валют на рынок вышла достаточно большая группа инвесторов, у которых есть 5-10 миллионов рублей свободных средств, которые они хотят вложить в покупку недвижимости. И они не могут найти подходящего предложения с оптимальным сроком окупаемости», – поделился наблюдениями Владимир Шомин.

«Всегда есть спрос на то, что ликвидно и то, что доходно, – говорит Борис Горелик. – И конечно, параметры доходности периодически меняются. Большинство инвесторов сегодняшнего дня от активов коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде ждут 10-14% годовых от фонда отдачи, а от объектов в области – 14-20%. Причем и по офисной, и по складской, и по торговой недвижимости колебания этих ожиданий вписаны в эту вилку», – уверен генеральный директор ГК «Триумф».

По итогам событий последних месяцев, как описал свое видение Борис Горелик в интервью РБК-Нижний Новгород, модель поведения разных игроков рынка изменилась, и сейчас инвесторы осторожничают, а арендодатели пытаются не слышать арендаторов, которые говорят об ухудшении экономической конъюнктуры и падении продаж.

«На этом фоне постепенно увеличивается количество невозможных по привлекательности качества предложений на рынке, – продолжает свою мысль Борис Горелик. – И покупатели, и арендаторы получили большее количество альтернатив и теперь становятся более избирательными. То есть рынок дрейфует, меняя доминанту – от покупателя к арендатору. При том что в последние года полтора условия могли диктовать по большей части продавцы и арендодатели. Сейчас ситуация разворачивается на 180 градусов или даже уже развернулась». По его словам, арендный рынок перешел в режим удержания, отказа от права на повышение ставки даже если оно заложено в договоре.

«Другими словами, это режим внимательного отношения к интересам и текущему положению арендаторов», – пояснил Борис Горелик.

Отметим, в последние 2-3 года в Нижнем Новгороде активно обсуждалась проблема отсутствия офисных площадей не малобюджетного и не премиум-уровня. Собеседники РБК-Нижний Новгород уверены, что это не так.

Владимир Шомин заявил, что на региональном рынке представлены бизнес-центры всех классов – от A до C. Причем сейчас, при падающем рынке, закономерно растет потребность в более дешевых офисах, которые Борис Горелик назвал не офисной, а "конторской" недвижимостью.

«До сих пор одной из главных тенденций остается создание бизнес-центров на базе переоборудованных административных зданий. Но появились опасения, что в ближайшее время предложение по офисным помещениям превысит спрос. Тогда бизнес-центры придется перепрофилировать под жилые помещения, малосемейные гостиницы или что-то другое. Поскольку, думается мне, бизнес не освоит всех тех метров бизнес-недвижимости, которые строятся и вводятся в эксплуатацию сейчас», – резюмировал Владимир Шомин.