Любит — не любит: застройщиков региона разделили по степени надежности

Фото: Михаил Солунин/РБК

Ранжирование нижегородских девелоперов, исходя из критериев соблюдения сроков реализации проектов, в большей степени преследует цели информационного характера, нежели значительно усилит контроль за долгостроями. Об этом заявляют эксперты, знакомые с ситуацией на строительном рынке. Стремление правительства региона навести порядок с проблемными объектами вопросов не вызывает, однако реальные механизмы воздействия на сегодняшний день сосредоточены в руках федеральных органов. Кроме того, причины, по которым жилые комплексы сдаются с опозданием, кроются не только в репутации компаний: проблемы создают падающая экономика отрасли и разрегулированность в вопросах получения согласований.

Камень брошен

Правительство Нижегородской области, напомним, сообщило об изменении подходов к определению критериев, по которым возводимое жилье можно считать «потенциально проблемным». По итогам проведенного мониторинга все текущие объекты отнесены к одной из трех зон. Как отмечается, из общего количества строящихся многоквартирных домов более 10% находятся в «красной зоне» и существенно отстают от графика, еще по 20% («желтая зона») отставание менее значительно. Стройки «зеленой зоны», не вызывающие тревогу властей, составляют порядка 70% от общего объема возводимого жилья.

Согласно официальной информации, речь идет об оценке конкретных объектов, а не ответственных девелоперов. Тем не менее, некоторые региональные издания вышли с заголовками о попытке структурировать самих участников рынка.

Девелоперы и правительство региона играют на одной стороне, и никто из них не заинтересован в затягивании сроков, отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Строители стремятся сдать коммерческие объекты в максимально короткие сроки, власти — избежать нежелательных социальных и финансовых последствий. Создавая эти зоны, правительство демонстрирует желание контролировать процессы, однако остается открытым вопрос, насколько эта информация окажется публичной, справедливой и понятной по критериям оценки.

«Если это будет связано только со сроками задержки, какие могут быть «любимчики» и «нелюбимчики»? Есть другой момент: обычно в договорах долевого участия застройщик, чтобы не попасть на штрафные санкции, закладывает люфт длительностью до полугода. Важно понять, какие сроки примут во внимание — окончание строительства, указанный в разрешении и в планах правительства, или то, что видят люди в проектных декларациях? Сколько нижегородцев смогут увидеть «красную зону» и воздержатся от рисков? Разумно допустимые сроки задержки — это плавающая вилка, и оценивать критерии формирования списков сейчас трудно», — комментирует собеседница РБК-Нижний Новгород.

По словам Романчевой, механизмы действенного контроля пока отсутствуют, причем не только на уровне власти, но и в банках, по новому федеральному законодательству призванных контролировать долевое строительство. Соответствующие специалисты в кредитных учреждениях практически отсутствуют, а все декларируемые меры на данном этапе — не более чем пробный камень, вброшенный на рынок, утверждает она.

Всем краснеть

Объекты «красной зоны», находятся на постоянном контроле инспекции Госстройнадзора, напоминают в правительстве региона. Кроме того, проблемных застройщиков вместе с представителями соответствующих муниципалитетов регулярно вызывают в правительство для поиска совместных решений.

«Задачу системы мониторинга строительных объектов я вижу в том, чтобы избежать подобной ситуации в будущем, какого бы застройщика, какого бы района Нижегородской области она ни касалась», — заявил 7 сентября на заседании межведомственной комиссии по защите прав дольщиков заместитель губернатора Сергей Морозов. Напомним, на этом заседании рассматривались вопросы двух крупных нижегородских долгостроев, брошенных компаниями группы «Квартстрой» — ЖК «Новинки Smart City» и ЖК «На Гончарова». Как выяснилось, в связи с отказом частных компаний принять на себя обязательства по достройке жилого комплекса в Новинках, правительство области прорабатывает вариант создания регионального оператора и, соответственно, выделения бюджетных средств на решение данной задачи. В свою очередь, продолжение строительство ЖК «На Гончарова» в Ленинском районе Нижнего Новгорода невозможно до тех пор пока его изначальный застройщик ООО ИК «Квартстрой-НН» не будет признан банкротом, и с земельного участка не будут сняты обременения. 

Ведущие девелоперы региона от официальных комментариев по ранжированию строек отказались. Разделение по критерию выполнения сроков имеет мало общего с действительностью, сообщил на условиях анонимности генеральный директор одной из строительных компаний. При наличии обременения в виде заключенных ДДУ и невозможности в связи с этим отозвать разрешение на строительство, региональные власти смогут пожурить провинившихся, а реально воздействовать на застройщиков способны лишь надзорные органы.

«Сейчас любой участок, выставленный на торги, лишь бы только продался. Задача — единовременно получить деньги в бюджет и выполнить план минфина. Больше того, если я начну открыто говорить, что мне вставляют палки в колеса при подключении тепла, воды и электричества, как это обычно бывает, то за срыв сроков из-за неорганизованности процесса краснеть придется всем. С момента смены власти слишком мало времени прошло, чтобы что-то изменилось», — сетует источник.

Ипотекой не лечится

Устойчивость строительных проектов во времени зависит от динамики продаж, негативно повлиять на которую могут концептуальные ошибки девелоперов, как то неудачная квартирография, завышенная цена или риски, обнаруженные покупателями. Также на текущей ситуации на рынке жилья сказываются макроэкономические факторы и самочувствие отрасли в целом, констатируют собеседники.

В январе-июле текущего года оборот застройщиков продемонстрировал падение почти на четверть к аналогичному периоду прошлого года (61,7 млрд руб., -23%). Кроме того, снизились доходы компаний, занимающихся сделками с недвижимостью (16,6 млрд руб., -3,5%). Вместе с тем выдача ипотеки увеличилась на 48,5%, а сумма займов превысила прошлогодний показатель на 63,7%: только за июль нижегородцы получили 2,5 тыс. ипотечных кредитов (+31,5% к июлю 2017 года).

Ипотека по-прежнему остается драйвером роста, но ее положительную динамику вряд ли можно назвать рецептом восстановления доходов девелоперов. Часть ипотечных кредитов приходится на долю вторичного рынка, напоминают специалисты. 

Проблематично объективно оценить состояние отрасли и по ранее привычному показателю ввода жилья. В 2018 году строители региона планируют сдать 1,35 млн квадратных метров жилья: по данным за семь месяцев, ввод жилых площадей в Нижегородской области составил 623,4 тыс. кв метров, что, таким образом, составляет 46% от годового плана. При этом статистика формируется в том числе за счет ИЖС, цифры по которому досконально проверить невозможно, резюмируют собеседники РБК-НН.