Буря в тазу: как при новых правилах не выплеснуть старых девелоперов

Фото: Михаил Солунин/РБК

Ценовые параметры спроса и предложения на нижегородском рынке жилой недвижимости с начала 2018 года менялись незначительно – во всяком случае, они не дают повода говорить о серьезной корректировке модели поведения покупателей. Об этом РБК-Нижний Новгород рассказали опрошенные эксперты по недвижимости. По их словам, резкое падение ввода жилья в областном центре, а также снижение стоимости квадратного метра объясняется не столько экономической коррекцией, сколько местной спецификой, сформировавшейся в предыдущие годы. Не все прежние крупные застройщики смогут работать в новых условиях, а некоторые уже ощущают последствия решений властей на текущих проектах. Происходящее собеседники агентства оценивают неоднозначно.

Не в лидерах

В январе-марте Росреестр зафиксировал рост продаж новостроек в стране на 11% к уровню годичной давности: всего за первый квартал в России было заключено 62,5 тыс договоров долевого участия. Лидерами по числу проданных строящихся квартир стали Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ленинградская, Ростовская и Новосибирская области. а по динамике роста числа заключенных ДДУ впереди всех оказались Ростовская область, Москва, Санкт-Петербург, Свердловская область и Республика Башкротостан.

Нижегородская область по обоим показателям в лидерах не значится. За апрель в регионе зарегистрировано 892 договора долевого участия, из которых 665 относятся к объектам в Нижнем Новгороде. Больше всего новых дольщиков появилось в Советском, Московском и Приокском районах (170, 129 и 122 соответственно). В одном из наиболее динамично застраиваемых районов – Автозаводском – заключено всего 53 договора, в престижном Нижегородском – 42, а в Канавинском – лишь 7.

По данным портала DomostroyNN.ru, в апреле средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Нижнем Новгороде составила 62 665 руб., что на 1,96% выше, чем в предыдущем месяце. Самой дешёвой остается первичка в Автозаводском и Канавинском районах, где средняя квартира в апреле продавалась за 1,865 и 2,039 млн руб. соответственно. В середняках – Московский (2,325 млн руб.), Приокский (2,42 млн руб.) и Сормовский (2,497 млн руб.) районы. Советский район в среднем оказался дороже Ленинского (3,041 против 2,845 млн руб.), а ценовым лидером ожидаемо стал Нижегородский район (3,952 млн руб.).

В свою очередь, портал GiperNN.ru сообщает и о незначительном повышении цен на рынке готового жилья. Средняя стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде в апреле равнялась 60 494 руб, что на 0,58% ниже, чем месяцем ранее. Максимальное повышение цен (0,81%) отмечено в Советском районе, минимальное (0,29%) – в Сормовcком.

Цены на жилье остаются стабильными и не выходят за рамки инфляции, полагает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее словам, некоторые колебания стоимости квадратного метра могут быть связаны с изменением структуры предложения в Нижнем Новгороде.

"У нас ни одного элитного дома не строится,  домов премиум-класса – всего три объекта, упало количество жилья бизнес-класса. Раньше мы говорили о доле "эконома" в 61%, сейчас она составляет 70%. Соответственно, и средняя цена может падать, но при этом мы по-прежнему стоически опережаем другие регионы", – поясняет собеседница.

Стоимостной фактор не особо интересен и генеральному директору ГК "Триумф" Борису Горелику, по словам которого, "когда недвижимость дорожает на пару процентов, а рубль падает на пять, вопрос выгоды является спорным". Если же предположить (а по многим признакам так оно и есть), что доходы населения и бизнеса продолжают падать, то драйверов роста пока не видно.

Кроме того, рассуждает Горелик, цена предложения может заметно отличаться от цены сделки, и последний критерий более объективен. "Для первичного рынка дисконт один, для вторичного – другой, но он есть везде. Поэтому, когда мы говорим, что цены прилавка подросли на какие-то проценты, это может происходить для стимулирования спроса. Последующие скрытые скидки все это девальвируют", – рассказывает эксперт.

Статистика монополистов

Крайне противоречивыми выглядят и цифры ввода жилья: по данным Нижегородстата, с января по апрель в Нижегородской области было введено 366 тыс. кв. м, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем, на долю Нижнего Новгорода по итогам первого квартала приходилось лишь 12,8% от региональных объёмов. В областном центре ввели в строй всего 32,8 тыс. кв. м, что почти втрое меньше, чем годом ранее.

По итогам 2017 года в регионе было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв м жилья (5 394 жилых дома на 18 472 квартиры) – рост к уровню 2016 года составил 2,3%. В 2018 году запланирован ввод 1,35 млн кв. м жилых площадей, а к 2025 году этот показатель планируется увеличить в полтора раза.

Для решения амбициозной задачи областной минстрой планирует вовлекать пустующие земли внутри городских границ и эффективнее использовать застроенные территории. Также заявлено о планах повысить инвестиционную привлекательность за счёт расширения границ Нижегородской агломерации.

После этого станет еще труднее понимать и оценивать динамику ввода, поскольку в отчёты попадает все больше и больше малоэтажного жилья, а этот сегмент для точной аналитики слишком размыт, сетует Татьяна Романчева. По её оценке, реальное падение темпов по многоквартирным домам в 2016 году составило 31,2%. Последствия провала до сих пор не отыграны, а прогнозы по Нижнему Новгороду на 2018 год более чем скромны.

"Падение ввода не особо пугает, поскольку платежеспособного спроса всё это время не было. Почему это происходит сейчас? Потому что цикл строительства – три года, и сейчас на статистике сказывается то, что не начали строить в 2014-2015 годах", – говорит эксперт.

Ещё до изменений законодательства, в силу которых уйдут некоторые игроки, нижегородский рынок и так был монополизирован, рассуждает Борис Горелик. Теперь же смещение сроков сдачи объектов любым крупным застройщиком приводит к изменениям статистики в масштабах всего города, и в этом – главное отличие Нижнего Новгорода от сопоставимых мегаполисов.

"Кроме того, на ситуацию влияет потенциальный передел рынка в связи с известными проблемами одного из крупнейших застройщиков (имеется в виду ГК "Столица Нижний" – ред.). Уйдёт он или останется, но будет работать другими темпами и объемами – эти моменты пока плохо прогнозируются", – отмечает гендиректор "Триумфа".

Впишутся не все

После смены губернатора и главы Нижнего Новгорода уместно говорить о попытке внедрения новых принципов работы с застройщиками. Это стало очевидным после создания "Корпорации развития Нижегородской области", а также Совета по развитию и инвестициям и Совета по земельным отношениям. В новые структуры, взамен упразднённого инвестсовета, войдут представители федеральной и региональной власти, муниципалитетов, бизнеса, общественности и вузов.

В затянувшемся конфликте нижегородских градозащитников с застройщиком Почаинского оврага сначала администрация города, а затем и областной минстрой встали на сторону жителей. Как сообщает облправительство, разрешение на строительство прекращено. Кроме того, анонсирован проект редевелопмента улицы Ильинская, исторический облик которой во многом был утрачен в период бесконтрольного освоения территории.

Координационный совет по проблемам обманутых дольщиков также возглавил врио губернатора региона Глеб Никитин. Учитывая, что большая часть людей в Нижегородской области пострадала не от мелких строительных компаний, а от двух федеральных девелоперов, пользовавшихся доверием и поддержкой властей, личное участие главы региона в работе подобного органа вполне оправданно.

Когда город и область абсолютно синхронно контактируют с градозащитниками, чего никогда не было, это действительно даёт основание говорить об изменении правил игры, полагает Борис Горелик. По его мнению, у руководителей города есть четкое понимание, как должен выглядеть Нижний Новгород в ближайшей и среднесрочной перспективе, и не все решения предыдущих властей впишутся в новый курс.

"Дальше встает много вопросов. Кому и в какой перспективе это поможет или помешает? Что от этого выиграют жители города, и насколько болезненным для бизнеса окажется переход на новый режим работы? Говорить о сбалансированной политике нынешних властей пока рано", – считает собеседник РБК-НН.

В городе много арендованной земли, проекты на которой не реализованы, и эти участки нужно изымать, считает Татьяна Романчева. Вместе с тем, её настораживают появившиеся предложения отменить аукционы по развитию застроенных территорий и вернуться к старым схемам расселения ветхого фонда. По мнению Романчевой, РЗТ – прекрасная система, нуждающаяся в доработке. На сегодня видна забота о пополнении бюджета, а о деньгах инвестора никто не думает. При этом обжёгшись раз, бизнес, как правило, уходит из города навсегда.

"Проблема в том, что за аукционом не видно "кота в мешке" – объёма и сложности расселения, ситуации с историческими памятниками, с археологией. Все это влияет на сроки, а сроки – это деньги. У меня есть московский заказчик, который за время согласования по РЗТ двух домов в Нижнем Новгороде построил полтора микрорайона в Подмосковье. Нам нужно искать золотую грань между интересами жителей, городских властей и бизнеса", – резюмирует директор Нижегородского центра научной экспертизы.