Шамиль Мансуров: "Пригородное строительство имеет большие перспективы"

Шамиль Мансуров (Фото: Михаил Солунин/РБК)

Недавно ИГК "ЭкоГрад" с проектом "Окский берег" вошла в топ-50 крупнейших застройщиков России. Прочие нижегородские компании находятся далеко позади, во второй сотне этого списка. Вас удивило попадание на столь высокую позицию в рейтинге или вы отнеслись к этому спокойно?

Мы отнеслись к этому спокойно, поскольку "Окский берег" изначально позиционировался как проект федерального уровня. Мы строим на федеральной земле, которая принадлежит Фонду РЖС и у которого мы получили права застройки на 650 га. На этой территории можно построить более 1 млн кв. м жилья, она должна быть обеспечена всей инфраструктурой, а сам проект находится на контроле многих федеральных чиновников. Поэтому попадание в рейтинг не стало для нас неожиданностью, но вместе с тем мы понимаем, что нам есть еще к чему стремиться — мы должны выполнять обязательства, которые на себя взяли. На сегодняшний день мы ввели в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв. м жилья — это 130 многоквартирных домов, а также свыше 200 индивидуальных домов и таунхаусов.

Это примерно 10% от общего заявленного объема строительства. То есть, получается, что "Окский берег" — это проект длиною в десятилетия?

Официально наш договор аренды ориентирован на 15 лет, а работаем на этой площадке мы уже четвертый год. Будем надеяться, что рыночные условия нам позволят реализовать проект в полном объеме.

Многие эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении, что сегмент малоэтажного строительства на сегодняшний день является очень перспективным и что его потенциала хватит на несколько десятков лет. Вы согласны с этим мнением или ваша экспертная оценка отличается?

Сам факт успешной реализации проекта "Окский берег", мне кажется, подтверждает мнение экспертов. Сейчас мы уже начинаем уходить в среднеэтажное строительство и строим пятиэтажки, но это было предусмотрено нашей стратегией.

Малоэтажные дома по определению не выше трех этажей, их разрешено вводить в эксплуатацию ускоренными темпами. Госэкспертиза таких домов не является обязательной — хотя мы ее все равно проводили, чтобы у потребителей не было сомнений насчет качества возводимого жилья. В целом, малоэтажное строительство в пригороде — достаточно привлекательный сегмент и для застройщика, и для покупателя.

Не секрет, что значительная часть продаж формируется за счет ипотечного кредитования. В этом году ставки по ипотеке немного снизились. Вырос ли спрос?

В конце прошлого года мы прогнозировали снижение ипотечных ставок и уход от двухзначной ипотеки, что, в принципе, сейчас и происходит. Ставки уже меньше 10% годовых — в частности, несколько банков-партнеров подписали с нами соглашения на ипотечную ставку 7,9%. Сбербанк — самый крупный, наверное, оператор на этом рынке — стремится к 8%. В этой части складываются абсолютно положительные тенденции.

Если ожидается всплеск продаж, то готовы ли вы к нему?

То, что снижение ипотечных ставок напрямую ведет к росту продаж — не совсем правда. Более доступная ипотека, скорее, увеличивает цену на жилье, и в этом случае на рынке начинает работать спекулятивный механизм, особенно там, где задействованы риелторы. Наш проект от этого застрахован: мы продаем продукт потребителю напрямую. Что касается повышения спроса — к этому мы готовы.

Сколько человек на сегодняшний день проживает в "Окском береге"?

Порядка 10 тыс. жителей. Точное число жителей тяжело оценить, есть относительные факторы — количество проданных квартир и число прописанных в них жильцов. Не все покупатели квартир получили местную прописку, хотя доля тех, кто получил, становится все больше.

Тем не менее, 10 тыс. жителей — это очень много. Фактически это "город в городе", которому требуются собственные магазины, прачечные, автосервисы и так далее. Как у вас с этим обстоят дела?

Я бы начал скорее не с коммерческой инфраструктуры, а с социальной. Большинство наших жителей — это молодые семьи, и мы понимаем, что потребностью номер один в "Окском береге" являются школы и детские сады. Мы сделали очень многое, чтобы сдвинуть эту проблему с мертвой точки: необходимо было доказать, что эти соцобъекты нужны и будут востребованы. Садик появится в этом году — сейчас определяется застройщик, который, мы надеемся, в конце мая приступит к работам.

Проект школы в настоящее время проходит экспертизу в Москве — соответственно, мы ожидаем, что в этом году ее включат в федеральную программу строительства. Планируется также открытие фельдшерско-акушерского пункта и, кроме того, мы совместно с администрацией Богородского района подали заявку на модульный дом культуры.

И все же коммерческие проекты, наверное, опережают социальные по скорости их реализации. По ним основные вопросы решены?

Разумеется, мы не можем оставить наших жителей без продуктов питания, товаров первой необходимости и интернета, поэтому создали эти сервисы своими силами. Нами создана телекоммуникационная компания, которая покрыла всю территорию и опережающими темпами подключает наши построенные кварталы. Претензий к ее работе практически нет.

Пока у нас нет крупных торговых сетей, однако в 2018 году планируется строительство крупного ТЦ вдоль богородской трассы. В центре существующей жилой застройки, однако, сформировалось "ядро", где находятся магазины, банный комплекс, спортивная площадка — все это уже есть и востребовано населением.

Были ли при реализации проекта какие-то вызовы, сложности, которые приходилось преодолевать? Мешало ли вам что-то или кто-то?

Напротив, трудно в чем-то упрекнуть наше областное правительство. Губернатор — частый гость на нашей стройплощадке, он лично следит и за реализацией нашего конкретного проекта, и за реализацией программы "Жилье для российской семьи" в регионе в целом. Иногда он даже подталкивает тех чиновников, которые работают инерционно, чтобы вопросы, связанные с инженерной инфраструктурой или соцобъектами, например, решались быстрее.

Ключевая проблема для нас на сегодняшний день — это транспортная проблема. "Окский берег" находится на одном из самых активных выездов из Нижнего Новгорода, и, соответственно, сейчас мы обсуждаем с региональной властью возможность расширения этих дорог.

Есть ли у вас информация касательно возможностей расширения проспекта Гагарина? Это ведь проблема не только "Окского берега", но и всего Нижнего Новгорода в целом.

На самом деле, "Окский берег" добавил в общий трафик всего процента три. Решение здесь одно — необходимо расширить богородскую и арзамасскую трассы, построив двухуровневые развязки на посту ДПС "Ольгино", а также построить дублер проспекта Гагарина. Реализовать это планировалось к 2018 году: помешал, как мне кажется, кризис, но, по нашей информации, в 2018-2019 годах проблема будет снята.

А Южный обход помогает как-то рассеивать транспортные потоки?

Конечно. Объездная дорога серьезно сняла напряжение со всего Нижнего Новгорода, и, в том числе с нашего участка, особенно в плане транзитного транспорта.

Не секрет, что все застройщики в пригороде одинаково качественно и добросовестно решают проблему с инженерными сетями? На что стоит обратить внимание покупателю?

Когда застройщик в пригороде заявляет о наличии у него центральных коммуникаций, есть смысл немного покопаться в вопросе. Септики в качестве приемника сточных вод или скважина в качестве источника водоснабжения — это не центральные коммуникации: одни должны вписываться в уже существующие или новые сети. Это серьезный вопрос, затрагивающий экологическую безопасность проживания на той или иной территории.

Вы вложили 300 млн руб. в водоочистные сооружения. По кризисным временам это достаточно внушительная сумма. Зачем вы это сделали и нельзя ли было решить вопрос менее затратным способом?

"Окский берег" — это проект федерального уровня, за счет которого выполняется государственная программа. Поэтому еще на стадии проектирования мы закладывали центральные коммуникации, канализацию, электро-, газо- и водоснабжение. Вопрос с водоотведением решить по-другому было нельзя, хотя было предложение, например, подключиться к водоканалу соседнего района или дзержинскому коллектору. Мы от всего этого отошли, поскольку на практике это все было нереализуемо. В итоге мы построили свои очистные сооружения — наш опыт в строительном бизнесе показывает, что ни септики, ни другие локальные решения не являются выходом. Это наши инвестиции в будущее, которые вполне соответствуют нашему же девизу: "Наступить на глотку собственной жадности".

Во что еще вы собираетесь инвестировать средства? Что планируете построить?

Мы продолжаем, конечно, развивать инженерную инфраструктуру. Во втором квартале этого года вводим собственную подстанцию на 24 мВт с возможностью двукратного увеличения мощностей — этим мы полностью закроем проблему энергетики для нашего проекта и, в принципе, готовы даже с соседями контактировать. Создаем завод по производству стройматериалов — он также будет запущен в этом году, позволит нам уйти от некоторых спекулятивных поставщиков и тем самым регулировать себестоимость строительства.

Отразится ли это на цене готового жилья?

Тенденции к снижению цены быть не может, поскольку существует инфляция и иные факторы, но, по крайней мере, при тех объемах, которые мы сейчас заявляем — а в этом году этом 80 тыс. кв. м жилых площадей — хотя бы половину нам необходимо производить полностью своими силами.

Вы сдаете все квартиры с отделкой "под ключ"? Какова на сегодняшний день цена квадратного метра?

Основную часть жилья — да, хотя по некоторым типам жилых помещений это дополнительная опция, которую мы предлагаем покупателям. В любом случае, мы всегда выполняем предчистовую отделку. В среднем, стоимость квадратного метра — 40 тыс. руб. с небольшим.

В этом году "Окский берег" принимал на своей территории нижегородский этап "Лыжни России". Мероприятие собрало более 12 тысяч человек. Это социальный проект, в который вы, тем не менее, вложились. Какую цель вы преследовали?

"Окский берег", в общем-то, тоже изначально планировался как проект активный и социально ориентированный. До "Лыжни России" мы уже проводили массовые мероприятия — фестиваль "Окский драйв", например. Поэтому идея перенести этап "Лыжни России" в "Окский берег" мы восприняли позитивно, да и организаторы понимали, что разместить на Щелковском хуторе всех желающих принять участие будет проблематично. Нам это интересно и нужно потому, что это интересно нашим жителям.

В этом году ожидается какое-нибудь большое мероприятие?

У нас постоянно что-то происходит. Ближе к осени мы готовим кое-что особенное, но секрет я пока раскрывать не буду. Что касается "Лыжни России", мы надеемся, она будет проводиться у нас и в следующем году.