Президент GloraX: «Нижегородские набережные — это природный магнит»

Президент компании Дмитрий Кашинский в интервью РБК Нижний Новгород рассказал, почему GloraX идет в регионы, чем инвестора привлекают нижегородские набережные, и актуален ли на берегах Оки и Волги опыт строительства на побережье Финского залива.

«Голубые океаны» российских регионов

— Крупные федеральные девелоперы традиционно стремятся работать в столицах, а GloraX идет в регионы. В частности, Нижний Новгород стал для вашей компании главной региональной площадкой. Почему?

— Действительно, регионы — это ключевой элемент нашей стратегии развития на ближайшие пять лет. Москва и Санкт-Петербург, безусловно, интересные рынки для девелоперов, но на сегодняшний день они уже превратились в «красные океаны» с высокой конкуренцией и сложной конъюнктурой рынка.

На этом фоне мы планируем довольно активный выход в регионы. Хотим поработать и в Центральном округе, и на Северо-Западе, и в Приволжье, и на Юге, и даже в Сибири и на Дальнем Востоке. Нам интересны территории с большим потенциалом роста, и у нестоличных городов в текущей экономической ситуации такой потенциал как раз присутствует. В регионах происходит смена элит, к управлению приходят молодые амбициозные губернаторы, которые настроены на развитие и привлечение инвестиций.

— Именно поэтому — Нижний Новгород?

— Да, на наш взгляд Нижний Новгород полностью отвечает этим критериям. Регион активно развивается, власти хотят менять его к лучшему, и мы находим взаимный отклик.

Есть и формальные показатели. Например, в международном рейтинге качества жизни европейских городов, составленном порталом Numbeo, Нижний Новгород занял 42-ое место, опередив не только Москву и Санкт-Петербург, но и такие города как Барселона, Лондон, Париж и Милан. В моем представлении, это высокое место Нижнего Новгорода абсолютно заслужено.

Что касается локального рынка недвижимости, то, на наш взгляд, в Нижнем катастрофически не хватает качественных жилищных проектов. Безусловно, стройка идет, и сейчас порядка 40 жилых комплексов находится в стадии реализации, но в основном это проекты классов комфорт и стандарт. А в городе есть спрос и на комфорт плюс, и на бизнес, и на премиум.

— При этом вы выбираете интересные и знаковые для города площадки. Это принципиальная позиция компании?

— Конечно, это, в первую очередь, бизнес, и мы концентрируемся на тех локациях, где ожидаем платежеспособный спрос. Мы видим, что в Нижнем Новгороде востребованы проекты комплексного развития территории (КРТ) с благоустройством и социальной инфраструктурной. Поэтому первое условие, которое мы предъявляем к площадке, — это возможность реализации масштабных проектов. В Нижнем Новгороде, на наш взгляд, таких территорий еще много, и с ними можно работать.

Новеллы КРТ

— Комплексное развитие территории, безусловно, позитивно влияет на город, а в чем плюсы КРТ для застройщика?

— Главное преимущество договора КРТ заключается в том, что в нем четко прописываются обязательства как застройщика, так и власти. Сильно заранее известны правила игры, это очень важно. Второе преимущество в том, что это всегда масштабные проекты, а они нам в принципе интересны. Думаю, это привлекательно для любого инвестора, потому что одно дело — построить какой-то точечный проект, а потом уйти осваивать новую площадку, и совсем другое — возделывать одну локацию, которую ты уже хорошо знаешь и к которой относишься как к части себя.

Еще одним плюсом КРТ является наличие технико-экономических обоснований в разрешительной документации, так как это позволяет девелоперу изначально оценить градостроительный потенциал объекта и, соответственно, доходную и расходную части проекта.

Кроме того, участвуя в КРТ, мы можем внести свой вклад в развитие региона. Да, точечные проекты могут быть эффектными и красивыми, но все-таки их влияние на городскую ткань минимально, а большие проекты позволяют вдохнуть жизнь в заброшенные локации и недооцененные районы, создать новые точки притяжения. Таким образом, проекты КРТ косвенно влияют на наш имидж.

— GloraX стал первым девелопером, который заключил договор КРТ с правительством Нижегородской области по инициативе правообладателя. В чем преимущества работы по такой схеме?

— Действительно, для реализации GloraX Premium Черниговская мы заключили договор КРТ, который был подписан в соответствии с новым законодательством — не только федеральным, но и региональным, в том числе с учетом новелл, которые вообще являются беспрецедентными в России. Заключение этого договора стало примером качественного взаимодействия областных и городских властей и частного застройщика. Мы вместе работали над изменением законодательства и подготовкой своих предложений.

Особенность договора, заключенного по Черниговской, в том, что он позволяет вовлекать в процесс обновления различные типы территорий, в том числе частные и заброшенные. Для городских властей это реальный инструмент санации территории.

Новый механизм упростил работу с правообладателями за счет введения принципа большинства, появилось главенство документов планирования территорий над другими градостроительными документами. Это позволяет осваивать заброшенные промышленные площадки без внесения изменений в генплан города. Кроме того, схема КРТ обеспечила более комплексный подход к вопросам подготовки и согласования исходной документации, исключила возможность региональных административных барьеров.

— Тем не менее, видите ли вы какие-то пробелы в законодательстве?

— Я бы обратил внимание на длительное оформление права застройщика на земельные участки, для получения которого необходимо разработать и утвердить документацию по планировке территории, выплатить компенсацию за не подлежащие сохранению объекты недвижимости, осуществить их снос, выполнить межевание и поставить земельные участки на кадастровый учет. И только после этого застройщик может получить права на земельный участок.

Мы всем этим готовы заниматься, но проблема заключается в том, что девелопер не может получить проектное финансирование в банке до получения права аренды на земельный участок. Таким образом, он вынужден использовать собственные средства или кредиты с более высокой процентной ставкой. Кроме того, в законодательстве не прописан порядок приобретения объектов в государственную и муниципальную собственность, что позволяет администрациям регионов устанавливать свои правила. Было бы здорово, если бы эти моменты были урегулированы.

— Реализация проектов КРТ, как правило, рассчитана на долгий срок и требует тесного взаимодействия с местной властью. Насколько важна для вас поддержка правительства области?

— Безусловно, поддержка правительства очень важна при реализации таких масштабных проектов. К счастью, наш опыт совместной работы с правительством Нижегородской области является позитивным, мы чувствовали поддержку властей на всех этапах запуска наших проектов и согласования документации. Например, для реализации GloraX Premium Черниговская нам пришлось собрать почти 500 согласований только для одного проекта.

Речные фасады

— Сейчас в Нижнем Новгороде все проекты GloraX находятся у воды. Это совпадение или осознанный выбор?

— Мы умеем строить у воды, и у нас много таких проектов в нашем домашнем регионе — в Санкт-Петербурге, на намывных территориях у Финского залива. Мы знаем, как это делать, и понимаем, что это востребовано жителями, поскольку в условиях урбанистической среды вода воспринимается как самый доступный элемент природы. И в Нижнем Новгороде мы тоже выбираем локации на набережных, которые, в нашем представлении, являются наиболее привлекательными точками притяжения.

В советские годы к набережным было принято относиться, как к гидротехническим сооружениям. Сегодня мы также видим, что локации в Нижнем Новгороде у воды остаются недооцененными. Нам бы хотелось изменить эту ситуацию.

Для Нижнего Новгорода реки и набережные исторически являлись природным магнитом, притягивающим к себе горожан. А с точки зрения современного города, река — это главная улица, которая должна быть комфортной и привлекательной. В своих проектах мы постараемся реализовать эту идею.

— Строить на берегах Волги и Оки можно так же, как и на берегах Невы и Финского залива? Или есть нюансы?

— Одна из особенностей работы с проектами у воды — это необходимость формирования речного фасада. При проектировании такого объекта застройщику важно понимать, как комплекс будет выглядеть с воды.

Так, например, при работе над проектами у воды в Санкт-Петербурге перед нами не стояла задача встроить объекты в уже сложившийся исторический контекст, поскольку мы осваивали новые намывные территории. Там практически нет исторического контекста, это новое лицо города. А в Нижнем Новгороде ситуация противоположная. Проектируя новые объекты, мы учитываем исторический контекст, разрабатываем архитектурные решения, которые перекликаются с внешнем обликом объектов культурного наследия и уместно смотрятся рядом с соседней застройкой.

— У нижегородцев с набережными связаны определенные «фантомные боли». Активное благоустройство этих пространств началось буквально несколько лет назад, к 800-летию города. Каким образом ваши проекты вписываются в заявленную концепцию?

— Безусловно, мы учитывали и потенциал, которые сегодня имеют эти территории, и ту масштабную работу, которая ведется областными и городскими властями. И все три проекта, которые мы заявили в Нижнем Новгороде, являются частью этой программы.

Каждая набережная индивидуальна, имеет свое береговое укрепление, свой рельеф и т.д. Визуально концепции благоустройства набережных в наших проектах выглядят по-разному, однако в них есть и схожие черты. Например, везде запроектирована прогулочная зона, как правило, это широкий променад, везде есть зоны для отдыха с малыми архитектурными формами, детские игровые пространства и спортивные зоны.

Также мы уделяем внимание озеленению и ландшафтному дизайну. Например, согласно концепции, набережная в нашем проекте на берегу Гребного канала будет иметь три уровня. Первый уровень, расположенный ближе к реке, предназначен для тихого времяпровождения, второй — для передвижения на самокатах и велосипедах. Третий уровень будет представлять собой общественную рекреационную зону, променад с выходящими на него торговыми помещениями, идущий вдоль набережной и объединяющий общественные пространства и площади.

Что касается GloraX Левобережный, то там набережная станет самой протяженной на Оке — 1,2 км. На ней будет очень много спортивных объектов и зон для активного отдыха.

Сохранение ОКН

— В одном из ваших нижегородских проектов есть объекты культурного наследия. Это принципиально новый опыт для компании, или в портфеле реализованных проектов были ОКН?

— Да, в GloraX Premium Черниговская мы восстановим несколько ОКН в составе ансамбля Башкирова, а еще для девяти мы проинвестируем за свой счет работы по восстановлению. Так, в прошлом году GloraX уже направил в городскую казну 60,3 млн рублей по договору КРТ на ремонт исторических домов на Черниговской, а в региональный бюджет — 135,6 млн рублей. В общей сложности компания инвестировала в ремонт ОКН, находящихся в собственности третьих лиц, около 325,4 млн рублей.

В рамках реализации проекта мы реконструируем комплекс мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», состоящий из четырех зданий. Это первый опыт компании в сфере реконструкции ОКН, однако, в регионе накоплен большой опыт восстановления объектов культурного наследия, а мы будем работать в сотрудничестве с правительством Нижегородской области в рамках заключенного концессионного соглашения. Отмечу, что за проектное решение по сохранению одного из зданий и его приспособление под современные нужды проектная компания ООО «АС-студия» получила серебряный диплом архитектурного конкурса «Архитектурное наследие» в области сохранения и развития объектов культурного наследия в 2021 году.

Реконструкция объектов ОКН имеет свои особенности. Например, предварительное обследование здания уже выявило ряд моментов, осложняющих проведение работ. Сооружение стоит на деревянных дубовых сваях, находящихся в естественно подмоченном состоянии. Поэтому в ходе реставрации будут выполнены работы по усилению и гидроизоляции фундаментов, это позволит зданию в будущем выдержать повышенную нагрузку. Композиция фасада, проемы, архитектурный декор будут восстановлены в строгом соответствии с изначальным стилем здания рубежа XIX—XX веков. Проводить реконструкцию будет подрядная компания, обладающая специальной лицензией для данного вида работ.

— Это дорого?

— Вообще объем инвестиций в реконструкцию ОКН всегда больше, чем в строительство нового объекта. Это может показаться странным, ведь стены и крыша уже есть, казалось бы, нужно просто подлатать. Но на самом деле, процесс реконструкции и реставрации ОКН — это дорогостоящее занятие. Фактически понесенные собственником затраты могут оказаться в разы больше первоначальных оценок.

Мы понимаем ценность для города комплекса мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», это яркий образец промышленной архитектуры рубежа XIX—XX веков. Поэтому мы готовы к расходам и учитываем все имеющиеся риски.

— Насколько совершенно российское законодательство, регулирующее обращение с ОКН? Существуют ли здесь какие-то нормативные пробелы?

— На сегодняшний день мы наблюдаем несостыковки градостроительного законодательства, законодательства об охране объектов культурного наследия и ФЗ-214, которые приводят к сложностям с финансированием строительства подобных проектов и продажей лотов участникам долевого строительства.

Так, согласно законодательству, по объектам культурного наследия могут производиться только работы по приспособлению к современному использованию, и разрешение на приспособление выдают органы охраны объектов культурного наследия. Далее застройщику необходимо получить проектное финансирование в банке и запустить продажи, для этого необходимо разместить проектную декларацию на сайте НашДом.РФ. В случае с ОКН на руках у застройщика будет только разрешение на приспособление, но сегодня нет технической возможности для его размещения на данном сайте. В свою очередь отсутствие декларации не позволяет получить проектное финансирование, и возможность продажи по ДДУ также исключается. Таким образом, получается, что разрешение получено, госэкспертиза на приспособление пройдена, все необходимые документы собраны, но источника финансирования и цивилизованного механизма продаж у нас нет.

Вроде бы все понимают, что в этом случае должно быть полноценное проектное финансирование, к которому застройщик мог бы привлечь средства граждан, но действующие законодательные механизмы не позволяют этого делать, поскольку речь идет об ОКН. Получается, что большую часть работ мы будем вынуждены профинансировать за свой счет, а такое положение дел сильно усложняет работы по сохранению объектов культурного наследия в России. Думаю, пока этот пробел в законодательстве не будет устранен, инвесторов, желающих работать с ОКН, будет немного.

— Какие планы у GloraX на дальнейшую работу в Нижнем Новгороде? Ограничитесь тремя проектами или будут новые?

— Мы планируем пополнить свой портфель новыми проектами в Нижнем Новгороде. Пока не могу раскрывать детали, поэтому скажу только, что это будут проекты более востребованного класса комфорт.

Подпишитесь на Telegram РБК Нижний Новгород