Продажи коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде сократились на треть

Фото: Анастасия Макарычева/РБК

Снижение спроса на торговую и офисную недвижимость в Нижнем Новгороде вынуждает владельцев пересматривать ценовую политику в отношении арендаторов и избавляться от неэффективных активов, сходятся во мнении опрошенные РБК-Нижний Новгород эксперты в сфере недвижимости. Являясь третьим городом России по обеспеченности торговыми площадями, столица Приволжья в период кризиса переживает еще и этап перенасыщения, при котором условия диктуют арендаторы.

В 2015 году в Нижнем Новгороде открылось несколько крупных торгово-развлекательных центров - "Небо", "Крым", "Жар-птица", "Олимпп", "Звезда". Как сообщается на сайте городской администрации, всего было сдано более 174 тыс. кв.м торговых площадей, годом ранее объемы были скромнее – чуть менее 34 тыс. кв.м.

В 2014 году капитальный ремонт и реконструкция проводились в 73 магазинах общей площадью 8,5 тыс. кв.м, в 2015-м – в 80 магазинах (10,8 тыс. кв.м)

По обеспеченности торговыми площадями Нижний Новгород с показателем 622 кв.м на тысячу жителей входит в тройку лидеров в России. Больше только в Санкт-Петербурге (715 кв.м) и Екатеринбурге (656 кв.м). Для сравнения, Москва с показателем 470 кв.м располагается лишь на пятом месте, а Казань – на шестом (360 кв.м).

Нормальным уровнем обеспеченности участники рынка называют 450 кв.м на тысячу человек. В этом смысле Нижний Новгород попадает в зону повышенной конкурентности между арендодателями и наиболее выгодных условий для арендаторов.

Падение платежеспособного спроса как в торговле, так и в сфере услуг, вынуждает бизнес оптимизировать расходы, в том числе на содержание помещений. Падение продаж коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде за 2015 год эксперты оценивают в 30%, а снижение арендных ставок – не менее чем на 15%. Бизнес не только отказывается от расширения за счет новых помещений, но уходит с ранее арендованных площадей или принуждает владельцев удвоить скидку.

Несмотря на то, что на рынке в целом сохраняются выжидательные настроения, ряд крупных игроков адаптируются быстрее остальных, снижая арендные ставки, привязывая их к обороту и пересматривая валютные договоры в пользу рублевых. Уникальным для Нижнего Новгорода стало предложение собственников нового ТРЦ, снизивших аренду до уровня коммунальных платежей на срок до 2 лет.

В 2015 году серьезным подспорьем для инвесторов в коммерческую недвижимость стали банковские депозиты, проценты по которым многие обладатели свободных средств сочли более выгодными. При средней окупаемости недвижимости в 8% в год это вполне логично, считает управляющий партнер консалтинговой группы ФОКС-Финанс Андрей Лисин.

"Офис площадью 30 кв.м сегодня стоит не менее 3 млн руб. или 100 тыс. за метр. При цене аренды 20 тыс. в месяц получаем 240 тыс. в год. И это идеальная картина, в которой арендаторы есть круглогодично, платят коммуналку сверх ставки, и ремонт не требуется. Такая доходность оставляет желать лучшего, она на уровне депозитов или даже ниже", - говорит собеседник РБК-Нижний Новгород..

В этом случае, по словам Лисина, с точки зрения надежности инвестиций нет никаких гарантий стабильности арендаторов и их платежей, а также безаварийности зданий и помещений. "С точки зрения ликвидности, владея недвижимостью, мы никогда точно не знаем, сколько она стоит и когда мы превратим ее в деньги. Это знает только покупатель, готовый заплатить определенную сумму. В нынешней экономической ситуации это особенно актуально». Если хочешь продать, продавай дешево - это значит получение убытков, а не инвестиционного дохода", - отмечает он.

В центре города пустует значительное число офисных помещений, однако причиной тому эксперты называют не только ухудшившийся деловой климат. Сегодня в Нижнем Новгороде подчас гораздо удобнее и выгоднее арендовать помещения далеко от центра, что в значительной мере снимает проблемы пробок и отсутствия парковочных мест.

Кроме того, до недавнего времени налогооблагаемой базой юрлиц при владении недвижимостью считалась ее инвентаризационная стоимость. С этого года расчет налога собственники получат уже по кадастровой стоимости, которая по целому ряду объектов может превышать рыночную. В этом смысле в снижении спроса на торговые и офисные площади есть значительная доля влияния налоговых изменений на федеральном уровне.

По словам Лисина, цены на недвижимость в Нижнем Новгороде в течение последних пяти лет росли медленнее официальной инфляции. В 2015 году первый показатель находился на отметке 10%, второй – 12,9%. "Разница между ними – это потери собственников. Если актив не работает, он превращается в пассив. Кроме того, в сегментах, где люди действительно тратят деньги, инфляция гораздо выше", - резюмирует эксперт.