Ушли в кирпич: почему трудности застройщиков пока не определяют рынок

Фото: Михаил Солунин/РБК

Нижегородский рынок недвижимости встретил начало года в активной фазе: популярностью пользуются как новые квартиры в ценовом диапазоне 5-15 млн руб., так и вторичное жилье верхнего и среднего сегмента, отмечают эксперты. По их оценке, непривычно высокий для января интерес покупателей объясняется отложенным спросом, не оправдавшимися ожиданиями от курса доллара и ставок по банковским депозитам. Нижегородцы вновь приобретают жилье как для себя, так и в инвестиционных целях.

Против правил

Особенно активными в начале 2018 года оказались те, кто ориентируется на первоклассное жилье, отмечает генеральный директор ГК "Триумф" Борис Горелик. По его словам, заявки на квартиры стоимостью 10-15 млн руб. есть, а спрос на квартиры по цене 20 млн руб. и вовсе может остаться неудовлетворенным. "Проекты быстро разбираются. Велика очередь покупателей, мечтающих о вечной "дойной корове". Люди уводят деньги с финансового рынка в кирпичи, но с 5-15 млн не всегда знают, куда их деть", – отмечает собеседник агентства.

По словам управляющего партнера компании "Диалог" Дмитрия Вязанкина, январь оказался на удивление бодрым и для вторичного рынка. Период активных продаж сместился, и квартиры, "висевшие без движения в конце 2017 года", находят покупателей сейчас. "На "вторичке" берут все – вопрос цены и качества. Конечно, старые хрущевки и "панели" берут существенно хуже, но и по ним и цена сдвинулась. Продавцы поняли, что подорожания не будет и начали снижать цены до адекватных", – поясняет риелтор.

"Малоэтажке" нужны аргументы

По оценке экспертов РБК-НН, пригородное жилье по-прежнему остается в тренде, привлекая покупателей ценовыми параметрами. Однако дальнейшие перспективы застройщиков в этом сегменте будут зависеть от того, догонят ли они городских конкурентов по уровню развития инфраструктуры. Теоретически "малоэтажка" способна откусить часть доли крупнейших застройщиков, реализующих проекты в сегменте доступного жилья на окраинах Нижнего Новгорода. Так, влияние информационного поля вокруг микрорайонов "Бурнаковский" и "Новая Кузнечиха" потенциально может переориентировать потребителей на другие проекты.

На данный момент сумма в 1,3 млн руб. не позволяет приобрести в Нижнем Новгороде что-либо новое и приличное, однако жилье в черте города и за его пределами покупают две совершенно разные группы потребителей, констатирует Дмитрий Вязанкин.

При наличии ряда аргументов внутригородскую аудиторию можно перетянуть за город, но предложения должны быть одного качественного порядка, рассуждает Горелик. "Выбор жилья делается не только по его стоимости, но и по совокупности других факторов, влияющих на качество жизни – таких, как наличие инфраструктуры, объем жизненного пространства, достижимость привычных вещей, экология. Если покупатель придет к выводу, что "в пригороде жилье не хуже", он решится на его покупку", – уверен гендиректор ГК "Триумф".

Главное – не копать

На сегодняшний день настроения покупателей в массовом сегменте жилья участники рынка называют настороженными. Отчасти это связано с негативным информационным фоном, возникшим вокруг двух крупнейших застройщиков Нижнего Новгорода. При этом арест депутата ЗС НО Олега Сорокина повлиял на репутацию аффилированной с его супругой ГК "Столица Нижний" куда больше, чем новый виток обсуждения проблем экологии микрорайона Бурнаковский от компании "Жилстрой-НН".

Напомним, с 2011 года Бурнаковская низина застраивается многоэтажным жильем вблизи бывшей Сормовской нефтебазы. По оценке экологов часть домов находится в зоне накопленного экологического вреда либо граничит с ней. В отдельных местах загрязнения почвы нефтепродуктами могут достигать глубины 40 м.

В ноябре 2017 года департаментом Росприроднадзора по ПФО установлено, что грунтовые воды, поступающие от бывшей Сормовской нефтебазы, сбросного канала ТЭЦ и Бурнаковской низины являются источником систематического загрязнения Волги в районе Борского моста. Включение Бурнаковки в госреестр территорий накопленного экологического вреда, а также хозяйственная деятельность в низине обсуждалась в январе текущего года профильным комитетом ЗС НО. Росприроднадзору и правительству области было предложено к 1 марта сформировать рабочую группу, которая должна представить дорожную карту ликвидации экоущерба. Предполагается, что район Бурнаковсской низины может войти в федеральную программу по спасению реки Волга и получит средства на рекультивацию.

Хранилища кислых гудронов находятся в стороне от жилых кварталов, и территория под ЖК "Бурнаковский" может попадать в зону риска только в случае загрязнения грунтовых вод, сообщил РБК-Нижний Новгород председатель комитета по экологии заксобрания Вячеслав Атмахов. Другое дело – само строительство микрорайона, по оценке ряда экспертов, могло спровоцировать движение опасных веществ, добавил он.

"Поддаваться панике не надо. Каких-то загрязнений атмосферы экологи не выявили. ПДК вредных веществ не нарушены. То есть люди могут жить спокойно, но копать там нежелательно", – пояснил Атмахов.По его словам, после утилизации хранилища кислых гудронов Бурнаковская низина естественным образом очистится в течение 50-60 лет.

На этот период район следовало бы оставить в покое и только потом разворачивать строительство, сетует руководитель экоцентра "Дронт" Асхат Каюмов. Эколог напомнил, что Росприроднадзор выявил признаки накопленного экологического ущерба в Бурнаковской низине еще в 2013 году.

В свою очередь, застройщик настаивает на абсолютной безопасности проекта, ссылаясь на мнение специалистов НИИ химии ННГУ. В качестве дополнительных защитных мер на территории микрорайона насыпан многометровый слой песка и выполнена изоляция подвалов., однако масштабы проблемы и уровень опасности до конца не ясны даже экологам. Полноценные исследования экосистемы Бурнаковки не проводились, и на данный момент возможные риски берут на себя сами жители, констатирует Асхат Каюмов.

"Да, разовые замеры воздуха были. Но кто может сказать, увеличились или уменьшились выделения нефтепродуктов в атмосферу за последние три года? Нужен мониторинг изо дня в день. Может быть, концентрация в воздухе безвредна, и песчаная подушка действительно снизила испарения, но никто эту тему серьезно не изучал, и гарантировать безопасность проживания на этой территории я бы не стал – это осознанный риск", – прокомментировал эколог.

Высока цена сигнала

Об экологии проекта "Жилстроя-НН" пока говорится мало – это тема для эстетов, полагает гендиректор ГК "Триумф" Борис Горелик. У "Столицы Нижний" ситуация куда чувствительнее. По оценке собеседника, холдинговые продажи группы компаний после ареста Олега Сорокина предположительно сократились вдвое. Для восстановления позиций застройщику необходимо демонстрировать неуязвимость темпов стройки и старта продаж от новостей.

Напомним, Олегу Сорокину предъявлено обвинение по ч. 6 ст. 290 УК РФ (получение взятки в особо крупном размере). В 2012 году связанная с ГК "Столица Нижний" компания "Инградстрой", выиграла крупнейший аукцион на 14 земельных участков площадью 453 га в Советском районе. Итоги аукциона пыталась оспорить компания "Вектрон", руководителю которой Сорокин, по версии следствия, попросил передать $1 млн за отказ от претензий на землю в Кузнечихе. Во время передачи взятки были задержаны два посредника, один из которых признал вину, рассказав, что действовал по просьбе и в интересах главы города. Причастность мэра к подкупу тогда установить не удалось, а сам он назвал инцидент провокацией. В прошлом году расследование дела было возобновлено, и Сорокина арестовали.

По информации портала NN.RU, тревожные обращения о приостановке регистрации договоров долевого строительства "Новой Кузнечихи" в редакцию поступали и в феврале – спустя полтора месяца после ареста Сорокина. ГК "Столица Нижний" предусмотрела возможность добровольного расторжения договоров долевого участия по инициативе граждан.

По мнению гендиректора ГК "Триумф" Бориса Горелика, даже в случае продолжения строительства, на восстановление доверия покупателей к девелоперу уйдет год-полтора. "Рынок, как известно, растет ожидаемыми событиями, а падает свершившимися. При отсутствии негатива ситуация выправится, когда народ увидит, что все нормально работает и без человека, что, либо все уже отобрали и овеществили, либо собственники изначально не особо зависели от политического ресурса", – рассуждает он.

Дмитрию Вязанкину из компании "Диалог" положение застройщика видится двояким, поскольку "Столица Нижний" уже не воспринимается как на 100% надежный девелопер. "Появились клиенты, по настоянию которых договоры долевого участия в строительстве были расторгнуты. Многие потенциальные покупатели по-прежнему рассматривают покупку жилья в микрорайоне, но и они сейчас предпочли взять паузу и понаблюдать за развитием событий", – резюмирует эксперт.